告别租房时代

波士顿房似锦 2919 浏览 2020-05-12 发布

关于买房，看看大家怎么说？
“虽然工资跑不过房价，可我还是想有个属于自己的家。地方不需要太大，装的下生活与梦想即可。” -- @小鹿
“渴望在爸妈的臂膀之外，有个属于自己的乌托邦。卸下身份的标签，肆意的撒野、狂欢，活出属于自己的style。”-- @滴答
“想住进一个郊区的独栋别墅，晚上伴着花香入睡，清晨伴随鸟语虫鸣醒来，拥抱自然给予的馈赠，想想都觉得美妙。”-- @花花
美东时间5.1号晚上八点，我们在线上举办了一场名为“告别租房时代”的讲座，讲座之后收到了大家热烈的反馈。在此把讲座的精华进行提炼总结，希望借此平台，以文字的形式展现分享给更多的人。

1. 租房 VS 买房，哪个更划算

Zillow 在17年的时候做过一个研究：对于美国不同的城市，什么时候买房会比租房更划算，用什么指标来衡量？Zillow 引进了一个叫作损益平衡点(Breakeven Horizon) 的概念。简单来说，就是如果要让买房比租房更划算，需要持有房产的最短年限就是这个损益平衡点。

对于波士顿来说，这个损益平衡点是2.7年，也就是说倘若你只打算在波士顿居住 2 年，其实租房更划算，但如果打算居住超过3年，那其实买房相对更划算（当然了，是在经济能力允许的前提下）。

研究的方法论：Zillow在计算损益平衡点时假设了首付为20％，信用等级为680至740的买家，以当前利率按30年固定利率抵押贷款按月还款，房产税，房屋保险，3％的购买成本，8%的卖房成本，年度维护成本约为房屋价值的1％。对于公寓而言，每年的HOA费用为1.2％。这些费用被住房增值预测和联邦税收减免所抵消。

2. 美国房价历史
我们先来回顾一下美国近几十年来的经济状况以及房价历史。在近几十年中，全球经济衰退主要有这么几次。1987年，黑色星期一，道琼斯工业指数暴跌，美股跌了大约33%。1997年的时候呢，出现了亚洲金融风暴，以泰铢为首的货币贬值，美股受到的冲击较小。2007年的次贷危机，美国受到重创，美股跌了50% 以上，房价也受到了一定的影响。最近的一次，也是我们大家都在经历的这个非常时期。

从上面这张图上可以看到，灰色那条线代表的波士顿，波士顿的房价比全美的平均房价要高得多。图中显示全美的房价从1997年的时候就一直在上涨，涨到2007年次贷危机的时候开始下滑，在2009年跌到了谷底。在接下来几年中挣扎着慢慢复苏，到了2013年初，房价就一直就处于持续上涨阶段，直到今年。

3. 非常时期来临之前麻省的房市

今年一，二月份的房市，其实与去年同期相比，回暖的是要早的。本来抢房是在3月底4月初才会发生的现象，今年都提前了。一方面，是因为在非常时期到来之前，美国的经济走势是过去60年以来最好的。失业率下降到过去60年来最低的3.8%，领取失业救济金的人数仅为21.2万人，劳动力市场短缺570万人，几乎达到全民就业，许多人拥有两份甚至三份工作。

另一方面呢，是因为今年的房地产市场库存特别少。从上图可以看到，2020年一月二月的独栋别墅和公寓的销售量都比去年同期要高，但是库存却大大的少于之前。此外，持续走低的利率也在一定程度上刺激着买家入场。

4. 非常时期房产市场的变化
根据Berkshire Hathaway公司发布的一份报告，3月份新英格兰房屋的售出价中位数为42.2万美元，同比2019年3月上涨了8.23%。房子也比之前卖的要快，在市场上只需27天的时间。由于3月的时候，美国刚进入全面爆发阶段，对房价的冲击不像反映在股票上那么迅速，所以3月份新英格兰的房价依旧保持着上涨趋势。但是因为目前这个影响，越来越少的卖家愿意挂牌出售房屋，可以看到新的listing 下降了10% 左右。买家的积极性和对房市的信心也受到了打击。同时呢，由于疫情中很多人失业，银行对贷款人的要求也变得越来越严格，使得买家贷款难度增加。

5. 非常时期买家购房需求的变化
在今年1，2月的时候，买家的购房需求比同期增长了27%。然而，Redfin首次看房量在三月直线下降。不过可以看出大约在3月快接近月末的时候，看房流量又慢慢开始回升，从之前的下降了36% 慢慢回升到25%，这个数据说明了买家在最开始遭受到冲击后，沉寂了一段时间，现在又慢慢地重新回到市场，因为确实有买房的刚需。那么大家可能会好奇了，这个非常时期后房市会不会降温呢。我们来看下经济学专家是怎么看待这个问题的。

6. 经济学家见解
全美房产经纪协会（NAR)的首席经济学家Lawrence Yun认为，只要隔离令一解除，目前比较缓慢的房市就会强势的反弹回来。Zillow 的经济学家Jeff Tucker认为，“当发生这样的事件时，买卖双方都变得不确定并且更加恐惧，倾向于退出市场。

但如果我们看一下2008年至2009年的那次经济危机，连带着房屋市场的崩塌，那次经济衰退其实主要是加剧了买家撤军，卖家尝试出售自己房屋的情况。” 所以和这次买家卖家都hold 实质上是有差别的。

Moody’s Analytics 公司的首席经济学家Mark Zandi 就分析的比较保守了。在这非常时期，陆陆续续的有之前已经被卖了的房子因种种原因，买家选择放弃了，又重新回到了市场上，导致销售量下滑，房源堆积。所以他说，大约在今年下半年或是明年初的时候可能会看到全美的房价有下滑这么一个趋势，但是即使有下滑也只是控制在较低的个位数，所以大家不必担心（见上图）。

随着麻州4阶段重启计划的推出，我相信在今年6月7月的时候经济会得到一定性的复苏，目前对房市的影响也仅仅是短暂的。在动荡中，有人看到的是危机，有人看到的是机遇。对于此时想要买房的朋友，其实不失为一个好的时机。因为目前想要卖房的屋主，大部分都是迫不得已，而且此时的买家数量也比之前大大减少。有很多本来被高价买走的房子，结果因为疫情关系重新回到了市场。如果运气好的话，说不定能找到这种很好的deal，讲一讲价格。

7.买家如何决策

有的朋友可能会说，那分析了半天，我如何来决定到底是买还是不买。这里给大家五个因素帮助进行决策：

1. 房产持有的时间长短，就是之前刚开始讲到的损益平衡点。如果打算在波士顿长期学习生活工作，超过三年的，其实买房是比较划算的；

2. 工作的稳定性。只有有了稳定收入，银行才愿意借贷给你；

3. 首付够不够。一般来说，很多人买房都喜欢支付20%的首付，但其实低于20%也是可以购买的，我们下一篇贷款总结文中会提到这一点；

4. 当地房产市场指数，也就是用来判断市场好坏的一些标准。我们知道波士顿因为它得天独厚的优势，在教育，科技生物方面的领先，使得他的房价在全美还是算比较坚挺的；

5.利率。目前利率真的特别低，所以如果是要买房进行自住的朋友，不妨可以算一笔账考虑起来。
8. 非常时期后人居新思考

在家宅久了的朋友们，有没有发现自己对住宅环境也渐渐的变的挑剔起来了。根据贝壳找房提供的《2020新居住消费洞察报告》，在经历了长期“宅家模式“的人们，开始对自己的居住条件有了新的想法和认识。调研发现有45.7%的人希望在一年内改善居住条件。

那今后什么样的房子会更受到大家的青睐呢，我自己也在facebook 上做了一点小调查。最后发现了有这些特点的房子会更受人喜欢。很多人都倾向于住联排别墅或者最好是独栋别墅里，有属于自己的一个小院子，小阳台，这样即使宅在家里也不会被憋坏。其次呢，有些朋友希望能住得离城市稍微远一些，周围比较空旷不会有太多的人。然后，面积要更大一点通风要更好，最好南北通透。

下面这个很重要，就是一定要有个独立的办公区域，想必大家在隔家办公的时候都深有感触。另外，进门的时候，最好有个玄关可以在那里进行消毒。还有室内需要有独立的洗衣机烘干机等等。

9. 保值的区域推荐

买房的三大黄金法则：location, location, location。买房买对了区域非常的重要。但是什么样的区域保值，还真是仁者见仁智者见智。不过秉着这个原则，买在好学区，总是没错的。根据Niche 这个网站列出来的2020年好学区的排名，大家可以结合自己公司的位置，周边的交通环境和房价综合进行考虑。