哈喽大家好，我是Sherry。
昨天为了参加创作新赛季，我发了一篇记录我们2018年买房过程的文章。其中提到了我们最近看利率还不错，进行了Refinance，把房贷利率一举从4.5下调到了2.8，每月坐家里轻松省下$2、300。
好多小伙伴看了之后都很有共鸣，要求我写文章分享经验。于是我星夜兼程，整理出了我们上周Refinance的实录。希望对大家有所帮助！
图片来自于@君寻de右目，版权属于原作者
接下来我会披露我们Refinance合同的大量细节。私人的数据（我们具体贷了多少钱）我已经码掉了，剩余的杂费我都保留了，给大家一个参考。
利率
这个应该是大家会考虑Refinance最重要的原因了吧？
我们是2018年春天买的房子，当时利率一直在走高，短短半年从3点几一路涨到了4.75左右。我们自己的银行给了4.75，我们中介介绍的银行给了4.5，于是我们最后就签了4.5。
时光飞逝，转眼到了2020年。3月初的时候我们去谈税，和我们的税务官聊天的时候她提到她的朋友上周刚刚refinance了，拿到了2.8%的惊天好rate，这让我和家属一惊！当时正值活久见的美股熔断前夕，时局不稳，投资者人心涣散，股市指数节节下跌。我正好2月底的时候和家属说起要不要考虑refinance，当时家属说可能手续费会很贵。
听我们的税务官一说2.8%，我们俩都非常的心动。要知道我们过去的两年一直交的是4.5%啊！！从税务官那里出来，我们俩就决定深入了解一下refinance。现在什么rate？需要多少out-of-pocket的手续费？这两点是我们比较关心的。于是我就发了短信联系了最初帮我们贷款的broker。
我们最初的贷款在过户之后没多久就被签约的银行卖掉了，所以我们现在还款的银行和我们的broker并不是同一家。Broker收到我们的短信之后秒回，说最近rates的确很不错，见面详谈。于是当天下午家属就去了一趟。
家属信用分800+，我750+。Broker说用家属的就足够了，我的加上了也没什么变化。Hard pull了家属的信用分之后，Broker给了当天能拿到的rates，3.5%。我们不是很满意。
Broker说最近应该还会降下来，而且信用分hard pull一次可以管用30天，让我们每天查询。至于手续费的部分，broker说可以尽量做到0 out-of-pocket或者趋近于0。手续费的部分她可以揉在贷款里面，所以不用担心。
回家之后，我和家属商量了一下，我们现有4.5%的利率，折腾这一遭如果不降到3或以下也没什么意思。于是我们设定了理想值3%。
接下来的一个月里，家属每天会观察房贷利率的变化。这里给大家推荐一个网站。点击图片就可以去到网站。
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这里对我们来说比较有指导意义的就是左侧那个表格第一行30 Yr FRM（30年固定利率贷款）的指数了。它显示的数据是今天，昨天，变化值，和一年之内的最低点和最高点。我们的新rate就是在今年最低点2.94%那天拿到的。
接下来的30天，因为救市措施的出台，股市高涨，所以利率也就再没降下来。我和家属结合时局，一致觉得还会再走低，所以我们就沉住气等。于是6月初的某一天，30 Yr FRM的数值再次降到了3以下，也就是现在大家看到的最低点2.94%。家属快速短信了broker，问问今天rates怎么样，结果broker说今天可以做到2.875%！我和家属心花怒放，就是它了！
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Refinance的细节
谈好2.875%的利率之后呢就是一系列细节的具体细化了。小伙伴们很多疑问，这里我会一一解答。
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首先，2.875%这个利率是有条件的，我们需要交总贷款0.05%的origination fee（下图A栏）。不需要out-of-pocket，可以揉在贷款里面。如果不想交这个钱的话呢，利率就得是3%。我们算了一下，还是有这个origination fee、把利率降下来更省钱。这个时候就是考验大家算数功底的时候了。耐下心来按一按计算器，不到5分钟可以省个好几千。
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然后，就是Appraisal了。本来我们的broker准备让city派个人过来把我们的房价估得高一点，让我们的贷款总数降到房屋价值的80%，这样我们就不用交mortgage insurance（贷款保险）了。主意是个好主意，然而正值疫情当道，我们不想让不认识的人到家里来，尤其妹妹还不到一岁，太危险了。我们可以接受付几年mortgage insurance，然后问broker不派人来的话我们的房子最多可以估多少钱。Broker说了个价钱，比我们的买房的时候高了2万。我们觉得可以接受，于是Appraisal就这样定了，省下了$450的Appraisal Fee。
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从这张图里面大家可以看到，按照付款的schedule，我们5年之后就不要再交贷款保险了。原因是那个时候我们就还够了总房款的20%，贷款保险也就不需要了。
剩下的就是一些不太重要的细节了。这里给大家展示一下杂费的清单。上面的上面👆那张是上半部分，ABCD四项，下面👇这张图是下半部分，EFGHIJ。有兴趣的小伙伴可以点开看大图。
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最后算下来，我们不仅没有out-of-pocket，还能拿回$300。你说神奇不神奇🤣
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这些细节都定下来之后，大家可以算一算自己大概每个月交多少钱。再次推荐一个网站给大家。点击图片可以跳转。
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大家把自己的数据填一下。主要的就是Loan Amount（贷款金额，不算各种杂费，只是房款的部分），Loan Term（贷款年份），和Interest Rate（利率）。然后这个网站就会自动帮你生成每个月需要交多少钱，里面有多少是利息、多少是本金等等。非常方便。
签合同Closing
Closing当天，我们取了title律师办公室。鉴于疫情，他们改成了road side service。我们到了之后停在他们门口，电话前台，告知我们到了。律师把所有的文件拿出来，我们自己在车里签好，然后再还给他。整个过程不到1个小时。所有签过字的文件都会有同样的原版给我们自己保留。如果这几年rates下降至1.5%，我们还会再refinance🤣。
希望今天这篇对于正在考虑的大家有帮助。
ღ( ´･ᴗ･` )比心
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