上一篇Cash Out Refinance科普简单提到了Appraisal Dispute，我们这次贷款过程中也成功修改了估值（loan officer说非常少见嘿），今天详细写一写我们的经验，希望对大家有帮助~
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Dispute流程
贷款的相关流程跟税务相关的不太一样。我们这次房屋估值（Appraisal）和争议（Dispute）处理的全套流程基本上是这样的：
常规流程
- 借款银行选择估值机构，提出估值申请；
- 你的估值员联系你约时间上门估值（单拿出来写是因为这一步你会获得你的估值员的电话号码，下文有用哦）；
- 估值员上门估值，完成估值报告发给银行；
- 银行会把完整的估值报告发给你（注意，一般银行需要在close前3天之前发给你，但一般贷款申请里都会让你签字waive掉这个权力，所以急着交房的可能就没时间dispute了）；
争议流程
- 在你拿到报告后，如果对估值有争议，向Loan Officer提出，并一般由你提供一份争议申请；
- 银行向估值机构提交争议申请（注意你不可以直接向估值机构提出争议）；
- 估值机构的专门部门/管理部门审核申请；
- 如果专门部门通过审批，他们会向你的估值员询问意见；
- 估值机构回复争议，可能更改估值也可能不改。
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什么情况下需要提出异议
估值过低会对你的点数或利率有影响，而一般衡量指标是债权比（Loan-to-equity Ratio）。比如我们这次的贷款银行，要求债权比60%以上贷款需要收点数，债权比越高点数越多。
以我们这次为例，提交贷款申请时的估值是根据各种网站上的估值来填的，算出来比60%少很多，所以贷款文件报价是不用收点数的。但拿到的估值比预期低很多，导致债权比正好卡在60%多一点。
这种情况下，最方便的选择是降低贷款额来使债权比重新回到60%以下，避免点数。但我们因为种种原因不想降低贷款额，并且认为估值确实不合理，Cash Out Refinance也不赶时间，所以选择了dispute。
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独家攻略
详细说一下我们这次的做法以及一些技巧：
- 首先，跟你的Loan Officer沟通，因为上文也提到估值争议是需要银行提交申请的，不可能由借款人直接向估价员申请；
- 然后，强烈建议给你的appraiser打个电话，①真诚一些让他明白你的处境，解释清楚你不是故意找茬，②明确你希望估价调整多少，③提前跟他打招呼告诉他你会通过银行交申请议价，最后表示对他的理解和尊重；
- 之后，写一封dispute letter给Loan Officer用于提交申请。通常用到的理由有：
- Comparable Sales：周围可能有更合适用来比较的近期售房案例没有在报告中被用到。其实这个很好找，大部分找房网站上都直接列出来了，一般叫Similar House Nearby / Nearby Properties之类的，主要看建造年份大小等等，我们很快就找到了好几个对我们更有利的；
- Footage Error：少算了一个房间或者其它面积错误。我们这次发现估值报告的面积比买房报告少了几平米，可能是少算了洗衣房，报告里也确实没放洗衣房的照片，不知道是不是真的忘了算反正我们也给列上了；
- Calculation Error：报告comparable sales的部分会列出来具体计算，我们仔细看了看算了算竟然发现两处错误……就算真的有什么没在报告里体现的因素，这也足够引起歧义了，果断列上；
- Other Error in the report：其它明显错误。比如我们这次竟然有个utility没勾，虽然估值员解释这个对房屋价值没有影响但我们还是按“明显错误”给列出来了。
- 此外需要特别注意的是，上文也提到这类dispute会先给到估价公司的特定部门，他们通过后，才会向你的appraiser询问意见。所以你的心理估值（Proposal）也非常重要，【一般心理估值和报告偏差较大的案例才有可能过初审】。
这也是为什么我建议跟你的估值员提前打招呼——你提交的估值很可能比你实际需要的调整值要大很多，而且你的申请里可能净找茬一些小问题……所以提前跟appraiser说清楚，也让他多一份理解。我们这次调整完的估值只比原来多一点点，但正好是我们需要的数，所以很可能是沟通有效了，嘿嘿~
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最后希望遇到类似问题的朋友们都议价成功~ 喜欢的为我点赞哟 ：）
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