美国房屋贷款重新贷款 (Refinance)

你搜索的用户已改名 2.74万浏览 2020-12-23 更新 2020-12-16 发布

前言

如何买房，房贷和refinance的基本知识站上已经有一些详细讲解的文章了。我这里想把我最近一个月refinance的经历和我遇到的问题疑惑总结出来分享给大家。贷款利率在2020屡创新低，希望对朋友们有所帮助。

什么是Refinance？

Refinance 就是按照新的利率新的贷款期限(term)，重新贷款，贷款额为目前房屋贷款还未还款的余额。

在这个过程中，新的贷款方（也可以是同一个贷款方）会帮我把剩余的钱还了，然后根据新的利率和期限重新开始新的贷款。因为新的利率低，所以重新贷款以后，每个月要还的钱也少了。

要不要Refinance？

每个人情况不一样，有的人希望月供少一些减少经济压力，有的人希望减少还款时间从30年变成15年，有的人希望把房子已经变现的资产换成现金拿出来补贴家用（cash out refinance)。以下是我个人refinance的条件：

每个月月供减少
总还款额度不变或减少
refinance自己不用再多掏钱（no points no fee )

Refinance划算吗？

图片来自于@https://www.nerdwallet.com/mortgages/refinance-calculator/calculate-refinance-savings ，版权属于原作者

网上有很多的refinance calculator，下面是我自己的理解和计算方法：

按目前利率目前还款期限（term)算出一共要还的总金额（利息+本金）
按新利率新t还款期限（term)算出一共要还的总金额（利息+本金）。再加上refinance要交的fee或者叫closing cost。
如果新利率新term的总金额小，那长远看就是省钱的。

剩下的钱（Savings） = 当前月供 x 当前剩余还款月数 - 新月供 x 新还款月数 + points - fee

如果这个数小于0，不划算，因为refinance后虽然利率降低每个月还的少了，但新还款月数增加导致还款总利息增加，总还款数其实增多了。
如果这个数大于0，划算，因为refinance后每个月还的少了，总还款数也少了因为利率显著降低了，导致还款总利息少了，虽然新还款月数会增加。

下面详细解释下points和fees:

Points是点数，一点是1%。贷款方可以通过买points降低利率。
Fees也叫closing costs。lender借钱给我涉及到的所有费用都会列在这张表上。这张表最后closing的时候会变成closing disclosures，同一张表但是费用会根据最后的情况有所变化。
No Points No Fees 就是不买点，也没有closing cost。这也就是为什么很多人讲只要是no points no fee，利率还降低了，就值得做的原因。
Lender会给lender credit来支付所有的的手续费，换来的是利率会稍微高一点。Lender Credit一般是以返现的形式退给贷款方。

自己在Excel里重新算一遍。一是增加以上的理解，二是方便比较不同lender。

找谁Refinance？

图片来自于@https://better.com/ ，版权属于原作者

银行:比如 Chase，🇺🇸🏦， Wells Fargo
Mortgage Broker: 我的理解就是中介。银行或者投资机构委托他们找人贷款，他们本身并不借钱给我们。Funding close之后，他们收提成（comission）。客户越多，成交量越大，close rate越高，他的绩效就越好，银行就更愿意给他低的利率。
Mortgage Banker: 我的理解是中介，但是与Mortgage Broker相比，他们有能力借钱。

我最开始找大银行。在我之前做贷款的银行，他们手续会少一些，但是给的利率最高。后来找小的本地的mortgage broker。他们有我想要的低利率并且no points no fees。

再后来就陆陆续续有很多local和online mortgage broker/banker打电话写信给我，因为他们会从credit buaeru购买记录，知道最近有贷款方查了我的信用记录。为了争取到这笔生意，他们都承诺可以给我最好的offer并且no points no fee。

我最后找了一家网上的mortgage banker，原因主要有几点：

银行利率太高
当地的一家华人中介没有很好的解答我的疑问，而且信息不是很透明（也可能我是新手有太多的问题了）。
网上平台选择比较多，而且整个过程相对透明放心，加之他们可以给我最好的offer并且承诺30天内close。他们的客服也确实比我找的中介要好很多。

Refinance的流程？

第一步： 和买房时贷款一样。买房要拿pre-approval letter证明你有能力还钱，refinance也一样，借款方要通过查看你的信用分数了解你的资产和负债的情况，调查你能够负担多少的贷款。利用这些信息，他们会帮你填fanine maen1003表或者fraddic mac的loan申请表格，给你一个loan estimate和贷款利率。

第二步： 签合同。这个时候，可以锁定利率或者等利率低的时候再锁（float rate）。Loan agent会把文件提交给underwriter。Underwriter负责审理的你的申请，查看所有文件是否真实。他们有一个系统会逐项调查你的资产信用证明，所有信息都验证过了，贷款就批了。期间如果需要，还要做apprisal，确认LTV。

第三步：接下来，大部分的lender会走一个QA的流程，再次审理所有文件正确。

第四步：最后就是closing。确认最后的cost disclosure，公证人（notary）会带来100多页的文件让你签字。之后，借款方会把你之前的贷款还了。

如何计算每月月供？

图片来自于@https://www.bankrate.com/calculators/mortgages/amortization-calculator.aspx ，版权属于原作者

可汗学院的视频讲的很清楚。你会发现假设30年还款，amortize后每个月虽然都还一样的钱，但是每个月要还的利息是不断减少的，每个月要还的本金是不断增加的。因为principle在不断减少，所以乘以利率导致利息减少；每个月交的利息少了，所以该还的本金就多了。所以有能力每个月多还一些本金，30年下来能加快还款少交一些利息。

Rates Shopping会影响信用记录吗？

不会。多次的hard pull最后都会被算作一次。具体可以看这里

Closing Cost怎么算的？

我了解到08年之后，贷款审理要求更严格了，政府也出台了更多法律保护消费者。Lender需要提供一份loan estimate给消费者列明所有相关费用。这份loan estimate会再次出现在最后closing中。仔细看loan estimate：

图片来自于@https://www.consumerfinance.gov/owning-a-home/loan-estimate/ ，版权属于原作者

Loan Costs:

Section A Origination Charges: 是lender要帮你贷款要charge的费用;
Section B Services Borrower Did Not Shop For: 是必须要要交的钱包括credit report, flood certification, closing fee, title insurance, title settlement fee;
Section C Services Borrower Did Shop For: 是自己可以买的其他的服务；
Section D TOTAL LOAN COST: 为A+B+C

Other Costs:

Section E Taxes and Other Government Fees: 政府要收的费用
Section F Prepaids: 提前要支付的mortage和房屋保险。比如我12月10号fund，新的贷款方帮我付清了之前的所有剩余贷款，那我需要支付新的贷款方12月10号到31号的预付利息（prepaid interest）。1月的mortage由2月1号支付。
Section G Initial Escrow Payment at Closing: 我没有选择escrow，因为我已支付property tax，homeowner insurance，没有mortgage insurance，。
Section H Other
Section I TOTAL OTHER COSTS: E+F+G+H
注意 Section J TOTAL CLOSING COSTS: D+I 是所有refinance或房贷费用的总和，是你需要支付的费用。
注意Section J里还有Lender Credits。如果这里能够cover Section A+B+C+E即所谓的no closing cost! 如果给的credits更多，那更好！

如何比较不同lender给的closing cost？

不同的lender都会给你一份loan estimate，比较Section D即Section A+B+C以及给的lender credit即可，谁低谁的费用就低。Section E为政府费用通常费用一致；Section F是prepaid，是自己无论如何都要交的，而且根据funding 日期不同，最终费用也会不一样。