What？我自己银行账户里的钱不能拿来付首付？

Leon_Hui_Mortgage_Loan_Officer 1.26万浏览 2021-10-15 发布

众所周知，筹备购置房产的第一步就是准备首付down payment, 这一步可以说是整个购房过程当中的基石。首先你得有首付才能买(VA Loan有时可以0首付除外)，其次这个数字的大小多多少少直接或间接的影响了你能买多少钱的房子，更深一步说的话也会影响到利率，详情请参考我之前发表过的文章《“我要贷款买房子，你们利率是多少？”这样问对吗？》和《“我要贷款买房子，首付是要付多少？”》。很多年轻人买房的首付可能会来自于父母或者其他家人，当亲人给了你一笔资金作为购房首付时，你可能就会觉得万事大吉，马上摩拳擦掌可以开始准备下一步去看房、买房、贷款的过程了。但其实有的时候首付资金到账了并不一定代表这一步你就已经100%没问题了。我们经常会遇到一种情况，就是很多申请人信用记录良好，工作稳定，薪水收入高，首付也够，要买的这个房子保养得也很好没有什么问题，整体贷款条件看起来都很好，但是万万没想到居然会在首付上出问题，这是为什么呢？

https://www.lansingstatejournal.com/story/marketplace/real-estate/2019/07/31/4-reasons-make-large-down-payment/1880771001/

这个时候其实大家都犯了一个常见的认知错误，就是会觉得“钱在我的账户里，就是我的钱，我就能拿来用。”看完这句话可能您的第一直观感受就是，难道不是吗？这话没毛病啊，我银行账户里的钱难道我不能用吗？

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是的，您没有听错。今天如果您没有打算贷款买房子，那您银行账户里有多少钱以及钱的来源和贷款银行无关。但如果您正在贷款买房，关系就非常大了，并不是说只要是在您银行账户里的钱，这个钱就可以用来付首付或者是付Closing Costs. 让我用一个例子来描述一下这个角色关系：今天您要买一个100万的房子，但手里的资金不够，只有20万，这个时候您需要请求银行借给您80万才能做到这件事情。银行可以答应帮您，可以借80万给您，但是银行借给您钱的同时自己也是在做投资，也会有风险，所以银行会对您提出一系列的要求和条件，您只有满足了这些要求和条件后银行才会批准这笔贷款申请，双方各出一份力来把这件事情完成，在这里可以把借贷申请人和银行之间的关系理解为 “合作伙伴。”其中一个很重要的条件就是银行要确认它的 “合作伙伴” 所出的那一部分的资金来源合情合理合法。这也就相当于您和朋友各出一份钱来合伙做生意，您得确定您的合作伙伴的钱来得合法，将来不会对你们合作的这笔生意带来任何意外的影响。所以你本来银行账户里有多少钱和贷款银行无关，但如果你要用它来买房子，贷款银行就要一查到底。

那具体为什么会有这个要求，银行到底在担心什么呢？从银行的角度来审视，对于任何一笔放贷，银行最怕两件事：第一，在未来几十年的还贷过程当中贷款人违约不付。第二，贷款人通过房地产交易来洗来路不明的钱，曾经是有发生过通过地产买卖来洗钱的事情。同时银行也会担心，比如说你银行账户里突然多了10万，你是不是找别人借了一笔钱，有新的债务没有disclose给银行？这笔债务会不会影响你还房贷？所以贷款银行只要一看到的您账户里有任何一笔大额的资金进出，都要做Assets Sourcing, 都要查清楚每一笔钱的来历。这笔钱是从哪来的，怎么来的，谁转给你的，和你是什么关系，是赠与还是债务，如果这笔钱是别人转给您的，那别人又是从哪里获得这笔钱的，一直追根溯源到一开始的源头，确定这笔钱的来源合情合理合法。曾经我有遇到过一位买房子的贷款申请人，房子Open Escrow了之后临时找到我，之前并没有做什么准备工作。他的首付来自很多亲戚朋友分多次通过多个银行账户，甚至是股票理财账户转给他，当时source他每一笔资金来源花费了大量的人力和时间，最后还发现有些资金不能够使用，整个过程变得非常繁琐。

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那您可能会好奇，我银行账单里面每天这么多笔大大小小的交易记录，生活当中衣食住行的花费，难道每一笔都要查？我今天出去和朋友吃个烧烤火锅顺带小酌几杯，大家AA制，我付账之后朋友转了$50给我（ZELLA or Venmo），是不是这笔转账也要查啊？OMG这工程量得有多大！其实不会那么夸张，一般来说如果这笔金额超过您月薪的50%，那银行就会去查了。那您可以能又会好奇，我这个银行账户已经开了10年了，难道过去10年都要查？这不把人都搞疯了吗？按照Fannie Mae和Freddie Mac的guidelines来说，在房产交易close escrow的那个时候，钱要在账户里已满60天了才考虑是seasoned fund，才不需要查其来源，可以直接使用。相信很多贷款申请人买房的首付有一部分会是从在国内的父母和亲人国际电汇过来的(international wire transfer)，很多人会问：这笔钱的来源完全合法，没有任何问题，可以source, 但为什么也要遵循60天原则？从国内过来的国际电汇理论上可以source, 但实际上两个国家国情不同，体制不同，金融银行系统的管理模式不同，国际电汇要source起来客观难度太大，基本不可行。当然，这也不是完全没有办法。如果您的海外电汇资金是刚刚到账，甚至是还没到账正在纠结要怎么“接收”这个钱，但又急着要买房，等不了2个月的话，您可以把您的情况告诉您的Loan Officer, 他们会根据您的情况给您解决方案。我们也有很多申请人是在收到父母的汇款后第二天找到我们咨询的，按照我们的指导，贷款很快就被批准，买到了心仪的房子。

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所以建议您在筹备买房子的时候，请记得一定要先找贷款银行进行咨询(不要等到last minute都open escrow了再找，有些时候会很被动)，并且提供贷款银行所需的资料进行审核，查实您的信用记录，落实自己贷款的qualification，确定好首付金额，计算好可借贷金额，最后请银行开Pre-Approval Letter贷款预批信。同时当我们看过贷款申请人的文件之后，我们会教申请人接下来的钱要怎么打过来，并嘱咐申请人哪个银行账户可以动，哪个账户不能动，要尽量保持“简单干净，” 请一定要要遵循我们的建议。同时在筹备买房的过程中，如果您尝试将自己散落在各个银行账户里的资金进行统一规划整理，请不要随意相互之间转账，转了以后也不要随意关闭任何一个账户，以免造成不必要的麻烦。Consult with us before you do anything:)

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我是Leon Hui, 毕业于UCLA数学和经济系，作为Mortgage Loan Officer就职于ACG Funding Inc. 无论您是自住还是投资，无论您是首次购房者，升级房主，还是房地产投资人，我都会为您提供适合您的贷款方案以满足您的需求和目标。通过专业的技能和丰富的经验，让您买得舒心，买得安心，买得放心。