麻省好学区 Wellesley 房价区域分析

波士顿房似锦 8058 浏览 2022-01-02 发布

1. Wellesley 镇介绍

Wellesley 镇坐落在波士顿以西，沿I-90 E路线，到波士顿有12.7英里，驱车15英里（24.14公里）。该镇主要为住宅区，拥有保存完好的房屋和草坪，人口超过两万八千人。Wellesley 是麻州家庭中位数收入最高的镇之一。分布在9号公路、16号和135号公路周围。镇上有很多零售购物店，从实用的到高雅的。作为著名的历史悠久的韦尔斯利学院的所在地，Wellesley 还拥有知名商学院巴布森学院的校园和马萨诸塞湾社区学院（一所为期两年的公立大学）。

2020年彭博社发表的一份关于美国最富有城镇的报告中指出，Wellesley 连续两年在美国最富有的50个镇上排名第36位，拥有全州最高的平均家庭收入277,508美元。据彭博社报道，这比2019年的收入增加近14,000美元。

2. Wellesley 人口组成

2019 年，马萨诸塞州韦尔斯利的白人（非西班牙裔）居民（22,000 人）是任何其他种族的 6.17 倍。第二大常见的种族是亚裔（是不是很诧异），第三名是西班牙裔。

将近有一半的居民拥有本科甚至更高的学历。从业人口比例中，高达约30%是管理层和金融保险类职业，专业类行业中，比例最高的是教育人员，还有医务人员和银行家等。所以有的时候去Wellesley看房,常常会看到房间的书架上摆满了各类书籍，但了解了这些屋主的教育水平后也就见怪不怪了。

Screen Shot 2022-01-02 at 3.38.55 PM.png

3. Wellesley 房价

这份数据关注的是Wellesley 2021年1月到12月20号售出的独栋别墅的行情。市场上一共售出了324 栋独栋别墅，价格中位数为165万左右，差不多一个月左右的时间就能卖出，可见Wellesley的市场还是相当火爆的。成交量最多的价格区间在100万到150万之间，平均上市12天就能收到offer，19天就能售出。这就表明，Wellesley 的房子买在这个价格区间之内今后是很好脱手的。在80万-90万区间内的房子，加价加的是最多的，也就说明这个价格区间内是抢的最激烈的。150万-250万之内的房子在Wellesley也能在短时间内以高价卖出，可见这个镇是有多么的豪。

Screen Shot 2022-01-02 at 3.40.38 PM.png

那大家可能会问了，Wellesley这么大，每个区的房价又是如何分布的呢？

咱们先看100万以下的房子，大多数分布在Wellesley 靠近95公路那块，与Newton Upper Falls 接壤的区域以及靠近Natick 那块。主页君也发现这个区域逐渐开始有比较新的房子涌现（开发商把旧房子买下来做flip）。

Screen Shot 2022-01-02 at 3.41.58 PM.png

下面是100万到200万之间的房子的分布，从数量上可以看出，9号公路以北的区域是完胜9号路以南的。还有个原因是9号路以南公寓居多，我们这里主要还是侧重分析独栋，9号路以北就有大片大片的独栋住宅区。

Screen Shot 2022-01-02 at 3.44.50 PM.png

最后是两百万以上的房子，主要集中在Wellesley Farms 和Wellesley Hills, 邮政编码是02481，这个邮编也是彭博社根据IRS 的数据评选出来的全美第19富有的区。豪宅比较多的街区分布在9号公路以北的Cliff Rd,Albion Rd, Woodcliff Rd, 和Edmunds Rd以及9号路以南的Livinston Rd 和Dover Rd附近（那里的房子占地差不多都快1英亩）。

Screen Shot 2022-01-02 at 3.49.10 PM.png

4. Wellesley 公立学校

分析完了该镇的房价，接下来就要聊到大家最感兴趣的学区问题了。Wellesley 一共有九所公立学校，7所公立小学，1所公立初中和1所公立高中（Niche.com 上评分全是A+的学校。）主页君从Niche.com 上总结了七个小学的一些比较重要的数据给大家做一个参考。从学校的师生比例，学生的阅读能力，数学能力到学生的多元化等，都会影响学校的排名。

Screen Shot 2022-01-02 at 3.50.31 PM.png

Source: Niche.com

排名最靠前的John Hardy小学，对应着的是刚才提到的有翻新房涌现的区域Wellesley Fells。之前提到的Wellesley房价比较高端的区域对应着Upham 学区。从上面的表格可以看出，Upham 学校的排名和其他几所学校比是偏低的，而且学校的学生人数也很少。据说在疫情期间这个区的很多家长都把自己的孩子转入了私立学校。因为Upham 学校人数持续的减少，Wellesley公立学校系统也在考虑对学区进行重新划分，具体的消息大家可以查阅卫斯理学校的网页。