选择恐惧症犯了：利率固定还是浮动？15年还是30年？Point点数要不要买？

Leon_Hui_Mortgage_Loan_Officer 8610 浏览 2022-01-18 发布

在和银行沟通互动申请房屋贷款的过程当中，申请人一定会遇到一些之前没有听说过或是接触过的专业名词和概念，例如像固定利率Fixed Interest Rate，15年固定15 Years Fixed，30年固定30 Years Fixed，浮动利率Adjustable Rate aka ARM，还有购买点数Discount Point. 选择多了，可能性也就多了，也就意味着各种情况scenario多了，贷款申请人可能就会头大了，从而引发选择恐惧症，不知道应该怎么样选择才是最好的，算来算去自己把自己都算晕了。究竟哪一种方案才是最划算，最合理，最适合我的情况和计划的呢？希望可以通过本文将这些概念一次都和您解释清楚，让正在计划筹备贷款买房的您在申请程序正式开始之前已胸有成竹，基本知道自己想要的是什么，知道哪个计划最适合您的情况，不会在这些问题上过多伤脑筋耽误时间。

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我们先聊固定利率Fixed Interest Rate. 固定利率固定利率，顾名思义贷款利率是固定的，今天是这个利率，明天是这个利率，后天也是这个利率。直到您把贷款全部还清pay off之前，无论经济怎么变，市场怎么变，物价怎么变，美联储怎么变，您的贷款利率都不会变。固定利率最常见的就是15年固定和30年固定，基本上大部分人的选择都是30年固定。当然有些银行也可以私人量身订制，10年固定，20 年固定，25年固定都可以由申请人自行选择周期长短。

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相比于最常见的30年固定利率，15年固定利率有两个优点：第一，利率要好一些。从银行的角度来说，贷款周期越长，变量就越多，就越夜长梦多，银行所需要承担的风险也就越高。相比于30年固定的周期，您15年就可以全部还清，您的还款周期缩短了，银行所需要的承担风险就会相对较小，所以给您的利率就要比30年固定的好一些。第二，整个15年下来到您还清所有贷款pay off的那一刻，15年来您总共付出去的贷款利息要比30年的少，因为15年的利率更好，再加上周期还更短，所以总的看下来就会省一些利息。

听起来的话您可能会觉得选15年固定利率的优点多多，今后就都选15年固定就好了，为什么还会有人选30年固定的？当然，15年固定利率也不是完美的。第一个缺点，如果是15年固定利率，每个月的还款金额会比30年固定的高出很多。举个例子，同样都是贷50万，一个是把50万贷款平摊到用15年来还清，另一个的话是平摊到30年来还清，15年的自然每个月就需要还更多的金额才能保证可以按时还完，这样的话可能会导致申请人的每月还款压力变大。第二个缺点是由第一个所引起的，我们计算申请人能够贷多少款，最重要的就是看他每个月的收入和债务的比例。如果是15年固定利率，每月还款额大，也就意味着每月债务比例变大，所以有可能会导致一种“尴尬”的情况就是（其实经常发生）：同样的申请人，同样的收入，同样的贷款金额数，如果是30年周期的话能够贷得出来，但如果换成是15年的周期，由于房贷月付变高，反而导致贷不出这么多钱来。又或者说，现在买这个房子勉强可以贷得下来，但如果想要再买下一个房产的时候，就没有更多的空间可以贷更多的钱出来了。反之如果是30年固定利率，每月还款额就会相对较小，还款压力小，同时也就意味着可以贷出更多的款来，想要再买下一个房子的时候也会更宽裕，更灵活，选择更多。而且大部分人的第一套自住房一般10年之内会换，并不会说扎扎实实的住满30年把房贷全部还清，所以利息也不会说多付很多。还有一种说法是虽然30年下来总共付出去的利息会多一点，但是人们的收入水平是会随着时间逐渐增长的，并且随着通货膨胀越来越严重，这些利息也会逐渐被稀释掉（非本人观点，仅供参考）。

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再来说说浮动利率Adjustable Interest Rate. 浮动利率通常是前3年，前5年或者前7年利率固定，时间到了之后利率就由固定的变成浮动的，开始每半年或者每一年浮动一次。具体如何浮动，是变高还是变低，银行会根据当时的市场情况，经济指数，物价指数，通货膨胀率来决定和调整。很多人会觉得浮动利率充满了不确定性，让人很没有安全感，所以根本不会考虑这个选择，但万物存在皆有它的原因，浮动利率其实也有它的优点。一般来说浮动利率的起始利率Initial Interest Rate（一开始固定的那几年）会比固定利率的略好一点，并且银行会一开始就设定利率涨跌的上下限CAP来保护每一方 (涨的时候保护借贷人，跌的时候保护银行) 。同时，如果房贷申请人确定不会持有这个物业较长的时间，计划未来3年或5年就会将房产出售卖掉，又或者说未来的利率走势是往下走的，浮动利率未尝不是一个可以考虑的选择。

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最后我们来聊点数Discount Point. 申请人找银行申请房屋贷款，银行会根据申请人的信用记录Credit History，贷款金额Loan Amount，房屋价值比Loan to Value，房屋户型Property Type，还有房屋的用途Occupancy等等因素来综合评估风险，从而决定申请人的贷款利率是多少，具体请参考我之前写过的文章《“我要贷款买房子，你们利率是多少？”这样问对吗？》如果贷款申请人想要请银行把利率再降低一些的话，他们可以选择通过购买一个点数Discount Point来buy down这个利率。相当于说一开始一次性付一笔钱给银行，作为交换条件，银行可以同意把利率在原有的基础上再降低一些。一个点数Discount Point的价格是贷款金额数的1%，所以50万的贷款，买一个点数Discount Point的价格就是$5000. 当然您也可以选择买2个，买3个，甚至更多，点数Point买的越多，利率就越低。您可能会问说到底应不应该，值不值得购买点数Discount Point? 应不应该现在付这笔钱？付这笔钱把利率降低的这个选择到底适不适合我？这个的话就因人而异了，不同的人有不同的情况，不同的计划，不同的性格，不同的选择。通常来说如果您打算持有这个房产比较久的话，那么现在花钱购买点数Point作为前期投资，把利率降下来是不错的选择，因为虽然您现在花了一笔钱，但从长线上来看的话，更低的利率可以帮助您每个月多省一些，日积月累慢慢的就会把您现在付的这个点数的成本给追回来，到最后30年后帮您省利息。但如果您不打算持有这个房产很久的话，那么现在花钱买点数Discount Point未必划算，也许您购买点数的成本都还没有追回来的时候您就已经把房子卖了。建议您可以把您的具体情况和想法和您的Loan Officer表明，请他们帮您算一算这笔账，给您一些适合您的建议。

介绍了这么多估计您看完之后还是会有点晕，没关系，多看几遍应该就能理解了。如果有任何不明白的地方您也可以联系我，我随时乐意为您解答。总的来说每个选择都有它的优点和缺点，没有最好的选择，只有最适合您的选择。我们Loan Officer通常会把各种情况的利弊都分析给贷款申请人听，同时会根据申请人的性格，目标计划和打算，给出我们的建议。

我是Leon Hui, 毕业于UCLA数学和经济系，作为Mortgage Loan Officer就职于ACG Funding Inc. 无论您是自住还是投资，无论您是首次购房者，升级房主，还是房地产投资人，我都会为您提供适合您的贷款方案以满足您的需求和目标。通过专业的技能和丰富的经验，让您买得舒心，买得安心，买得放心。