大家好，我是最近湾区买房上车的小白new homeowner. 这一个多月 ，我真是因为房子的事儿，学到太多，知识点爆棚。所以一定要和大家分享！从买房到做loan，选房屋保险，和seller进了合同之后还negotiate，装修，电箱升级，买厨房洗衣房电器，做空气质量测评一些列，prefab or 自建ADU的考量等问题。我会出一个系列的笔记和大家分享，大家可以持续关注。
今天分享我是如何和seller在进合同之后极限拉扯要了1万刀credit的。
大家都知道湾区买房火的时候，基本都是non-contigency offer，有人甚至没有inspection report就直接下preemptive offer，放一天contigency 做inspection，迅速请人检验一下房屋，然后就进合同。
我家3月低进合同，有24个offer，在agent帮助下我们有机会胜出。然后就是顺利找到满意的loan offer，贷款，买home insurance，具体请看我的 （湾区买房上车干货分享系列（2）| 进了合同21天干点啥）笔记。
我婆婆突然检查出了脑部淋巴瘤，我队友立即回国了三周，也是我在美国close房子的三周。已经很stressful了，离奇的事情在签字那天发生。title公司的人来我家，我签字签了一小时，给我自己还有替我对队友做power of attorney。然后签到一般突然发现了一个HOA的demand。I am like WTF?
我家sfh还有HOA? 为什么我的agent，对方agent，title公司都没有告诉我。签字的时候发现这个东西？！ 虽然一年只有300刀，是对面街道的游泳池complex management，但是wtf？
我还清晰记得，那天过得超级漫长。我首先给我agent发信息，我说这是啥。她也一脸懵。给seller agent发信息，对方也懵。我打了很多电话 HOA的president，title公司的人，我的lender，我的agent，还有咨询了一些做agent的朋友，了解了一下这个事情的各方个面：
1）是谁的责任？我为什么最后一个才知道这个事情？
2）有HOA意味着什么？ 我是不是刷个漆也要HOA 批准？那之后建adu呢？short rental呢？
3）归根到底，seller side没有disclose这个material fact，我可以怎么和他们撕，我撕之后最终目的是啥？ 我到底有多喜欢这个房子？
打了一圈电话，包括上网查资料，又重新读了一次contract，得出了以下结论以及发生了以下拉扯过程
结论&拉扯过程
1）所有的stakeholder里面除了我和我的lender，其他人都有责任。 seller agent说他收到一个人的电话说是HOA的，他觉得很可疑，没理，叫人家去联系title公司。title公司自己research没查出来这个sfh有HOA,收到HOA的demand，第一时间4/3号给双方agent发了邮件。我的agent那个email进了她的spam folder，seller agent说他从来不看邮件（无耻）。
redfin/zillow上一查我的左右邻居都有HOA, althrough 他们是offmarket的，但是也是个参考。唯独我家这个没有！
Seller side没有disclose material fact，这个和金钱价值大小无关。
Title公司最开始没有查出来，关键他们还是帮助seller / flipper 去年年底 close 这个房子的同一家title公司。真是垃圾要命。
2）因为以上，我可以退出合同，但是我和队友很喜欢这个房子，已经把它当做我们的家了。所以决定要拉扯了。
3）我有和HOA确认，包括查他们的docs，他们确实不管short rental， ADU etc，只是负责一个1963年开始的一个游泳池给小区的人用。North San Jose这样的sfh还挺多的，大家可以留个心眼。但是他们确实有权利无投票直接HOA fee每年上涨不超过20% （太可怕）
4）seller agent最开始主动给我offer4年HOA的 cost，写个addendum 想给我打发了。我心里千万匹草泥马飞过。
我花了一整天的时间做调研打电话，和agent沟通了一下，决定直接发一个20k seller credit的addandum过去。我还写了一封长信（见最后一图）给到我的agent原封不动forward给seller side。 seller agent晚上写邮件说我们最多可以给2500刀，不然就cancel合同。
可是我的信（见下图）给他分享得很明白，他们fliper房子 10%的construction loan对于他们来讲简直就是要命。时间就是金钱。重新上市又要一个月至少才能close。尽管他们有backup offer 2个又能怎样。今天没有disclose HOA, 谁知道明天还有啥我不知道的。
我的信还justify了一下我要20k的原因。30年的HOA 每年5%增长total就要20k了。
要cancel合同也是我cancel，拿回我的100% deposit，而且我要是搞他可以搞mediation，litigation直到arbitration。
第二天 seller agent和我的agent在纠结。后来我们商量了一下 发了一个10k的addedum 直接meet in the middle. Seller签了，我这才心里踏实了。
因为时间很紧张，我们因为这个事情close delay了两天。如果seller和我耗时间，他可以发一个notice to close of escow，如果我不签，不close，这个合同就cancel了。
Anyway 最终的takeway 知己知彼百战不怠。还有就是要知道自己的地线，还有什么样的结局是所有人都希望的 - proceed to closing instead of cancellation。前提是你真的喜欢这个房子。
谢谢大家听我絮絮叨叨分享这个故事。我比较擅长写议论文来拉扯。希望对大家有帮助。
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