记美帝第一次买房-东部版

Summer小雨滴答滴 3.45万浏览 2017-04-25 更新 2017-04-03 发布

背景故事

坐标东部纽约州康州交界地区，非NYC～公司在city以北四十分钟车程的城乡结合部。经过几年从实习生开始的摸爬滚打后，公司终于开始给我办绿卡的漫漫长路。之前一直是租住在Avalon的小区，每月房租水电2000+，杂七杂八三年下来也花了小十万了。二月底的时候萌生了想要买房的念头，于是开始在以公司为圆心，30分钟车程为半径画圆的范围内看房。虽然现在还处在买房过程中，趁记忆还清晰记录下与各路人马斗智斗勇的经历，供大家参考交流吧～

第一步看房、看房、看房

重要的事情说三遍，一定要实地去看才能发现很多门道。关于应该先找中介再看房还是先看房再联系中介是仁者见仁智者见智。我自己对于买房是完全白纸一张，什么样的中介才算靠谱也毫无概念，于是决定先看看房子再说。在Zillow，Redfin和Realtor.com上先找了一些自己喜欢的存下来，留意open house的时间或者跟listing agent联系预约单独的看房时间。整个三月份每个周末都拉上好朋友去看，你别说看多了自然就有感觉了，什么装修粗糙，什么材质手感更好，什么样的户型设计是符合我的需求的...从一开始的一片空白到后来慢慢开始具象化，再到后来锁定了三个目标之后我才开始根据之前打过交道的中介的感觉联系并确定了最终的人选。

纽约州买房特别要注意location，Yorker再往南走靠近city，不仅要交州税还要交额外的Yorker税，所以果断放弃。50万的房子大概一年的property tax是一万二三。不交车税。康州买房的好处是税低了很多，50万的房子property tax大概是七千，不过康州要交车税。纽约州的我买的起的新的single family house很少，多半是五几年以后的老房子，买了还要翻新维护。康州的房子比较新一点，最后综合考虑还是定了康州新修的townhouse，对于我和我家?宝贝来说省了不少的事。

中介是把双刃剑

美国卖房有listing agent，理论上来说他既可以作为seller realtor 也可以作为buyer realtor。这样就可以一人包揽6%的收入。我是对这种机制持怀疑的态度，毕竟realtor也是人，实际操作中很难做到100%中立吧，更别说还要替你争取更多的利益了。我后面要说的故事更加应证了我的疑虑。

我挑中的一个townhouse去看的时候我是没有realtor的状态，也如实告诉了listing agent。她也一直没有明确的说要跟我签buyer realtor的合同，只是非常热情的说如果喜欢这个房子要定下来的话，就要签合同巴拉巴拉，然后给了我一个package，里面一堆的文件，说是next steps，之后就隔三差五的发邮件问我签好了没，赶紧发给他们。我这个在国内都没买过房的小白哪见过这么多文件，尤其是要签字画押的东西我格外犯黜。心里总不踏实，在网上查了很多别人买房的攻略，网上湾区的比较多，东部的还挺少的。总而言之，找个buyer reactor不花一分钱，能还价最好，不能也得个心里踏实，最后我聊了三个选了一个。牢记货比三家的古训?～

之后中介代替我出面去下offer之类的，那个listing agent就炸毛了，说我是她的客户，巴拉巴拉，还打电话给我和我的中介吵架，还说不让我买这个房巴拉巴拉。据说后来双方的经理和律师都介入才把这件事摆平。后来我才发现之前的那个package里面夹了一张委托合同，幸好我没签啊！?他们就是看我啥也不懂想糊弄我没成功最好气急败坏，唉...也是醉了……

之后跟中介一起准备材料也还算顺利，尤其是在弄purchase agreement 的时候，明显感觉到有些条款真的是只有你自己的中介才会替你想到的，所以强烈建议一定要找自己的中介！

Pre-approval

这个什么时候申请在哪个银行申请我觉得都可以。大概两三天就能办下来。根据你的收入预批你大概能贷多少款的。大概是税前收入的40%左右。在一家银行办了可以拿给卖房的或者其他银行看，没必要去多家机构办理，会略微降低你的信用分数。

律师起草合同

在美国虽然有了中介，但他也不会替你做所有的事情，还得自己找律师和质检人员。总体来说，就是你雇佣了一个团队-中介，质检，律师还有贷款人员。还是货比三家的原则，我分别找了三家律师事务所和三家做质检的，了解业务范围和收费标准，还有真的是靠感觉，有的人一聊你就会信任他，有的人你说不出哪不好就是不想再聊下去。综合价格，时间和感觉吧～

合同真的是很长，我的有48页，虽然律师很专业但他也不可能完全做到你满意还是有很多讨论商榷。尤其这个签字就板上钉钉的东西再长我也是过了好几遍，划重点查单词，快赶上考阅读理解啦?。有些条款就算看得懂英文也最好问清楚背后的含义。律师费还花了800刀呢，当然要充分利用，有问题就问了～

mortgage 申请

找mortgage和找律师其实是同时进行的，因为合同里面会有涉及到mortgage的条款需要明确。我当时也是找了大银行和卖房的合作的银行，最后要感谢我的中介给我找了一个当地银行的项目可以返现18000。mortgage银行和平时打交道的银行有所不同，可能平时也没接触过，还是靠Google各种查资料了。康州政府机构CHFA(Connecticut Housing Finance Authority)给第一次买房的人提供汇率优惠，不过只有30 year fixed rate 一个选项。有需要的朋友可以咨询一下，这个可以通过任何一家银行申请的，汇率比wells Fargo低太多。mortgage的申请要等到正式的合同签好了以后才能开始，不过在此之前可以把所以的资料准备好提交上去，可以节省时间。