买房看房究竟在看什么？七问帮你答疑解惑

馋嘴猫咪TZ 3.75万浏览 2018-07-13 更新 2018-07-11 发布

【7月征文挑战--生活小百科】

夏天到了，又到了卖房买房看房的高峰期，湾区的房价水涨船高，每个月先生都会收到Redfin发来的房产最新估价，近期每个月的涨幅都是好几万美金，让人在庆幸四年前刚搬来湾区时果断入手的同时，又悔恨当初怎么没把首付一分为二多买一套。可惜世上没有后悔药，要不大家还不都成亿万富翁了。

买房这件事可说的实在太多太多，随便一个点都能独立成文，聊上半天。比如怎么才能找到合适诚恳的买方经纪人，如何搞定银行贷款，怎么讨价还价，还有一系列譬如房屋检查、过户、签字办手续等等，坑太多，防不胜防，我们要做的只能尽可能地做好功课，成为那个比狡猾狐狸更机智的猎人。

今天先来聊聊当初四处看房选房的一些小经验和小教训，希望有一天你能练就一双火眼金睛，选到心满意足的房子！

看房子前有什么需要准备的吗？

首先问问自己到底为什么要开始看房子，是决定要从出租房里搬出，买房子自己住，还是有闲钱，看准了市场准备投资。再翻翻自己的荷包和账户，看看到底有多少银子，准备花费其中的多少或者倾囊而出买房子，可预见的大笔开销大约包括首付款、贷款和房屋过户手续费、重新装修和选购家具和电器等等。开始看房子之前大概有个了解，会让效率提高很多，兜里没啥钱却偏偏看上了大豪宅，心里痒痒又买不到的感觉实在是不好。

什么时间开始看房比较合适？

一般而言，夏天会有更多的Open House出来，尤其是学区还不错的房子，因为不少爸爸妈妈会在夏天换房子，为了让孩子能在秋季入学时进入好学区。因为上市和卖出的房子较多，价位估算也比较容易，看看附近状况相似的房子近几个月的成交价，基本能估个八九不离十。

冬天也不是没有好房子，只是数量会少很多，得碰运气，而且赶上感恩节、圣诞节、新年春节的放假，买卖房经纪人可能会有所懈怠，更重要的是银行贷款的批准周期可能也会延长。优势嘛，就是看房子的人也会不多，市场相对呈现买方市场，我们在出价和讨价还价的时候，相对于急于在冬天出售房子的卖家有一定的优势。

Redfin/Zillow/Realtor看什么？

为了提高看房子的效率，我会提前花时间在网上浏览符合我要求的房子，比较流行的网站包括Redfin.com、Zillow.com和Realtor.com等等。下文就以Redfin上随便找的一处房子为例。

放之四海而皆准的买房看房准则是Location, Location, Location！什么意思？

1. 学区好

虽然各地区对于公立学校的打分制度有差异，而且每隔几年就会发生变化，但是用Redfin上的学校分数作参考来考虑买房足够了。即使是现在没有学龄小朋友的家庭，学区较好的房子升值空间较大，将来卖房出手也会相对容易。

2. 交通相对便利

湾区早晚高峰堵车情况堪比北京三环，所以只能说相对便利。比如要是在San Jose上班，把房子买在San Ramon，就基本上确定了每天至少3个多小时耗在Traffic上。当然，1和2有可能矛盾，比如San Ramon的学区好，为了孩子，就有爸妈愿意舍弃交通便利，在所不惜。

3. 周边环境和社区建设

这项包含的内容比较繁杂，比如房子周围的人口密度、附近房子的平均年龄、距离嘈杂的商业区或者购物区、周围房子都是出租屋、商用还是居民房为主。我记得当时看房的时候，还是提出了蛮多要求的，比如希望房子里主要交通干道有一定距离，这样不用担心晚上被车子的声音吵到或者尘土飞扬灌进房子里；希望周边居民多样化一些，不想在某一族裔聚集区扎堆；希望离公园步行不超过5分钟，这样父母过来住也能很方便地出去活动；希望不要离Mall或者公共交通站太近等等。看准一个房子以后可以在不同时段再去走走看看，容易发现之前漏掉的点。

具体到房子本身，大小格局，使用建筑面积，占地面积、整体布局等等是一般会重点关注的，网站上一般也都罗列的很清楚，我就不一一赘述了。毕竟仁者见仁智者见智，有人喜欢独栋别墅，有人喜欢高档社区，跟选老公一样，适合自己的最好。

还有一个容易忽略的信息，就是要看房子在网上挂了多久了，比如上图中的房子，在Redfin上已经挂了76天。一般特别抢手的房子可能一两次Open House就开始收Offer竞价了，要是房子已经卖了半年还没卖出去，或者你仔细观察，可能去年挂出来的房子到秋冬季节房主觉得卖不出去或者卖不出好价钱就先下市，第二年装个修什么的再挂出来，再或者你看过去几个月房子的叫价是否有变化，比如下图，2018年四月叫价$2.4mm，7月已经降到$2.2mm了。如果你看上这些房子，报价的时候可以考虑低于房子叫价，毕竟这个时候房主能出手就阿弥陀佛了。

网上还能获取什么信息？

像之前说的，前期工作越充分，越能够避免盲目的瞎看，看房还是蛮累身心的事儿，我当时有几个周末每天下午都要挤进6、7个Open House，看完回家就瘫软在床，比上班累多了。

网上多做功课，就能把坑里的房子排除出去。我尽量把能想到的写下来，当初的list好像更长，现在记不太清楚了，欢迎大家补充！

社区安全和近年来的犯罪事件 https://www.spotcrime.com/
与性侵有关的案件统计 https://www.nsopw.gov/
房子是否建在地震带、断裂带上（加州）http://www.quake.ca.gov
房子是否建在容易发水的地方 https://msc.fema.gov/portal/home

Open House看房到底在看什么？

一般的Open House会是周末下午1点到5点开放，Zillow/Redfin上就可以查到有哪些房子这个周末会有Open House，把在网上已经查好的距离较近的几个房子安排在一天下午看，比较节省时间。

卖方经纪人会在Open House里面给来看房的人做简短介绍，回答问题什么的，有的还会准备些小点心和饮料。

我去Open House的房子是自己和先生平均打分在85分以上的房子，基本上就是去挑毛病的，比如有的房子照片看上去很敞亮，可是一进去才发现采光效果其实并不好，或者是整体架构不合理，空间浪费多或不容易被利用等等，都是在网上看很难发现的问题，必须实地考察。

还有中国人比较在意的风水朝向，像是不要冲路（房子大门不要正对着马路，如下图），有楼梯的房子，楼梯不要直对着大门等等。我不太了解，但是我相信直觉，有的房子看不出硬伤，但是走进去就是觉得哪里不对劲儿，可能就是这房子和我五行不和，没有缘分吧。

有的卖家会在Open House前搬离居所，把整个房子腾空，有时还会做简单便宜的装修，比如简单刷个墙换个便宜的厨房柜子之类的，主要是为了看上去美观，拍出照片效果好，吸引买家眼球。家里用作Staging的家具都是卖方经纪人租的，所以看房子的时候要有自动屏蔽一切家居的火眼金睛。

还有一些卖家平时还在房子里住，只是周末会离开几个小时开放给大家看，一般会有三个问题：

因为有人居住，房子打理会差一些，看的时候还是要多关注房子本身的特质。当然，你也能看到现在主人对房子的态度，有的人家真的是常年不打理房子，院子里长草，屋子里满是油烟味，如果决定接手可能会需要做大工程。
因为主人还住在屋子里，最后报价的时候买方可能不占优势，因为卖家如果觉得价钱不合适，或者达不到他的期望值，反正自己还住在里面，等一等明年再卖也没有什么，所以买家讨价还价的余地不大。
如果选择这种房子，卖家可能会提出在房子过户手续过程中或完成之后，需要更多的时间搬离居所，我有个朋友就是卖家以尚未找到住处为由，愣是拖拖拉拉地多住了三个月，虽然理论上来讲，房子已经过户，卖家也有权利报警，但是操作起来还是麻烦，很多人本着多一事不如少一事的原则就算了，要是遇到拖沓卖家还真是够头疼的。

要不要和卖方经纪人套词？

看Open House的时候，和卖方经纪人有一搭无一搭地聊聊，多了解些情况，尤其是对感兴趣的房子。但是不要表现得太过热情或者急于下手，之后的沟通一般会通过卖方买方经纪人进行，所以找个靠谱的买方经纪人也很重要。

我一般会问问原来的房主为什么选择搬离这里，大概准备什么时候开始收Offer竞价之类的，让卖方经济人对你有个印象。这个好处就是当你想要竞标非常抢手的房子的时候，卖方经纪人有可能会在房主面前替你美言几句。我当年买房子的时候，一共有12个Offer递进去，而且还有霸气外露的全Cash Offer，我们的出价排在第四位，就是因为卖方经纪人对我印象不错，我还煞有其事地写了封信，说自己和先生如何如何喜欢这房子，非常憧憬今后在这里的生活，尤其喜欢房主对花园的精心打理和设计等等。不知道这封信到底起了多大作用，总之最后抢到房子时，一切努力都值了，还和卖方经纪人成了朋友。当然，这并不常见，一般来讲买房过程中和卖方经纪人除了在Open House见一面以外，是没有啥交集的。

自己到底喜欢什么不喜欢什么？

这是开始看房准备买房的同事朋友最常见的问题，但是答案因人而异，我的回答是看得多了自然就知道，而且越看越挑剔。

我觉得看房子这种事儿还是讲点儿缘分的，有的房子真是一看就喜欢得不得了，有点儿小伤好像也能不放在眼里似的，这种情况不多，但是一旦出现，首先要保持冷静，看看所谓的“小伤”是不是真的无伤大雅，而且不要在看房过程中表现得过于兴奋，让卖方经纪人看到，以后杀价不容易。另外，如果喜欢，冷静分析商讨过后，请果断下手，因为好房子放到市场上，有的时候真是一个周末就能接到10来个Offers，你还想着下周末Open House再过去考察考察呢，人家没准儿都pending了。