房屋Refinance好时机来了？抵押贷款利率新低

Supershiyi 3.5万浏览 2020-03-26 更新 2020-03-09 发布

2020开年就遇上了黑天鹅事件-新型冠状病毒，这个病毒威力真的很大，夺走了很多鲜活的生命，干扰了大家的正常生活，对全球经济也造成了不可估量的重创。今天早上美股暴跌，触发熔断，导致交易停止了15min。祸不单行，oil price war，油价也是暴跌20%+。上周二美联储紧急降息50个基点，联邦储备基金利率目标区间降至1%-1.25%。美国10年国债的收益率今天也一度到了0.339%，历史新低!贴个近20年的10 Year Treasurey Rate Chart 大家感受一下。

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为啥要提10年美国国债收益率呢，因为它被视为无风险利率，被当作各种benchmark使用。其实就包括了抵押贷款利率(mortgage rate)。截至到上周五，美国的mortgage rate也降到了历史新低。30年的固定抵押贷款率下降至 3.29%。同样贴个图更直观一点。

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由于大多数在美国打拼的华人，都是贷款买房，趁着这个历史新低的抵押贷款率跟大家聊一聊Refinance的一些事儿，分享一下我家前几年refiance的一些心得。

🍀啥是Mortgage Refinance (文中简称Refi）?

A mortgage refinance allows borrowers to pay off and replace an existing mortgage with a new loan and refinance rate. 所以Refi就是贷款人重新贷款，用新贷款偿还现在的房屋贷款，并从此开始支付新的比以前更低的贷款利息。Refi可以是跟同一家银行，也可以更换银行。

🍀为啥要Refi？

最常见的几个原因

✔️Lower mortgage rate:通过refi来降低支付房屋贷款的利息；一般大家贷款最常见的就是贷30年，时间越久，需要支付的利息自然越高，如果能把利率降下来，就可以降低大家的monthly mortgage payment。

✔️Change loan duration: 通过refi来缩短或者延长贷款年限。通过缩短贷款年限，可以减少需要支付的利息。

✔️Change loan structure: 把浮动利率（ARM-adjustable rate mortgage)转成固定利率（fixed rate），也可以反向操作。

ARM 一般是30年,有5年，7年，10年的ARMs. 就是前5，7，10年付固定利率，后面每年的利率根据当时的市场利率做调整。 ARM 前几年的利率会比15年或者30年的固定利率低。很多贷款人使用ARM，比如我家，因为刚开始的loan balance比较高，需要支付的利息更高，用ARM可以在贷款额最高的几年，降低利息。

✔️Cash out home equity：需要大额开支时，比如想给房子装修，可以通过refi提高贷款额，拿到额外的现金；一般你可以拿到的新贷款额度是80%的LTV。你要对当前房子的市值作出评估，比如你买的时候房子是$800,000, 现在长成了$1millon, 你的mortgage还剩$600,000, 这种情况下，你可以cash out $200,000. 现实情况有可能会比这个复杂，大家需要cash out refinance的时候，具体能cashout多少要向银行根据自己情况具体咨询。

✔️Remove mortgage insurance requirement: 如果你的首付低于20%或者Loan to Value (LTV) 比较高（i.e.,高于80%），银行一般会要求你支付mortgage insurance.最常见的叫Private Mortage Insurance (PMI), 费用是每年你loan balance的0.5%-1%，根据你的信用额，贷款额，贷款年限等因素决定。你需要每月支付。这个PMI就增加了你每个月需要支付的额度。如果你认为你的信用额提高了，或者你已经支付了一段时间的贷款，达到了一定的百分比，像银行咨询refinance，不仅可以降低利率，还可以从此免除需要支付的保险费。

既然refi这么好，那大家利率一降就都去refi了，其实也并不是这样。因为refi的好处多，但cost也不小,又称closing cost, 根据你的贷款额度，一般也都在几千刀。这些cost包括了：

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🔹Loan origination: 就是手续费，是refi的最大头，一般是贷款额度的1%. 比如你refi的额度是$300k, 那你的手续费一般在$3000左右。

🔹Mortgage application fee: $250-500 不等

🔹Appraisal fee：做refi，你要贷款的银行一般会要求你做房产估值，这个估值用来算LTV，也能影响你最总拿的利率。银行会指定评估人，费用在$300-600不等。

🔹Recording fee：你所在的城市或者county 还可能要求支付记录费（真是各种奇葩费用），比如我所在的county收取$45, 一般在 $25 到 $250之间。

🔹Title insurance: 是保护买房方和贷款银行的，如果在转房契过程中出现任何问题。比如卖房子的人有没批露的法定继承人，房产相关的税费有问题等。一般买房的时候会付，但如果你refi，之前买的insurance就作废了，需要重新上保险。这个费用是看各个州的和你的房产价值，一般是在$1k.

🔹Credit report fee: 银行掉你的信用报告也要付钱，一般是$20-$50

🔹Discount points：重点说一下这个，你可以付 discount points fee 给银行来降低你的利率。这个折扣点一般为每$100k的1%。比如，你的贷款额度是$100k, 你想要买2个折扣点，这样你需要在closing的时候多付$2000来换取更低的利率。

这个折扣点用好了还是相当值的，尤其是你的loan balance还是很高的情况下，你可以算一下，你省的利息跟你付的closing cost，如果很快就能breakeven，那就值得付。

🔹其他费用：还有很多费用是根据每个人的情况需要支付的，比如Flood Certificate，如果你的房产在洪水带，就需要购买。这些费用就不一一列举了，你的mortgage lender都会帮你列出来的。

知道了你所需要支付的closing cost，再计算一下refi可以省的钱，就知道值不值得啦。🔸Breakeven point= closing cost/monthly saving🔸, 一般来讲，如果你还有很多年的贷款要付，2年(24个月）左右省的钱就可以cover付的closing cost。那么建议你refi吧。