房屋Refinance好时机来了?抵押贷款利率新低

房屋Refinance好时机来了?抵押贷款利率新低

Supershiyi
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2020开年就遇上了黑天鹅事件-新型冠状病毒,这个病毒威力真的很大,夺走了很多鲜活的生命,干扰了大家的正常生活,对全球经济也造成了不可估量的重创。今天早上美股暴跌,触发熔断,导致交易停止了15min。祸不单行,oil price war,油价也是暴跌20%+。上周二美联储紧急降息50个基点,联邦储备基金利率目标区间降至1%-1.25%。美国10年国债的收益率今天也一度到了0.339%,历史新低!贴个近20年的10 Year Treasurey Rate Chart 大家感受一下。

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图片来自网络

为啥要提10年美国国债收益率呢,因为它被视为无风险利率,被当作各种benchmark使用。其实就包括了抵押贷款利率(mortgage rate)。截至到上周五,美国的mortgage rate也降到了历史新低。30年的固定抵押贷款率 下降至 3.29%。同样贴个图更直观一点。

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图片来自WSJ

由于大多数在美国打拼的华人,都是贷款买房,趁着这个历史新低的抵押贷款率跟大家聊一聊Refinance的一些事儿,分享一下我家前几年refiance的一些心得。

🍀啥是Mortgage Refinance (文中简称Refi)?

A mortgage refinance allows borrowers to pay off and replace an existing mortgage with a new loan and refinance rate. 所以Refi就是贷款人重新贷款,用新贷款偿还现在的房屋贷款,并从此开始支付新的比以前更低的贷款利息。Refi可以是跟同一家银行,也可以更换银行。

🍀为啥要Refi?

最常见的几个原因

✔️Lower mortgage rate:通过refi来降低支付房屋贷款的利息;一般大家贷款最常见的就是贷30年,时间越久,需要支付的利息自然越高,如果能把利率降下来,就可以降低大家的monthly mortgage payment。

✔️Change loan duration: 通过refi来缩短或者延长贷款年限。通过缩短贷款年限,可以减少需要支付的利息。

✔️Change loan structure: 把浮动利率(ARM-adjustable rate mortgage)转成固定利率(fixed rate),也可以反向操作。

ARM 一般是30年,有5年,7年,10年的ARMs. 就是前5,7,10年付固定利率,后面每年的利率根据当时的市场利率做调整。 ARM 前几年的利率会比15年或者30年的固定利率低。很多贷款人使用ARM,比如我家,因为刚开始的loan balance比较高,需要支付的利息更高,用ARM可以在贷款额最高的几年,降低利息。

✔️Cash out home equity:需要大额开支时,比如想给房子装修,可以通过refi提高贷款额,拿到额外的现金;一般你可以拿到的新贷款额度是80%的LTV。你要对当前房子的市值作出评估,比如你买的时候房子是$800,000, 现在长成了$1millon, 你的mortgage还剩$600,000, 这种情况下,你可以cash out $200,000. 现实情况有可能会比这个复杂,大家需要cash out refinance的时候,具体能cashout多少要向银行根据自己情况具体咨询。

✔️Remove mortgage insurance requirement: 如果你的首付低于20%或者Loan to Value (LTV) 比较高(i.e.,高于80%),银行一般会要求你支付mortgage insurance.最常见的叫Private Mortage Insurance (PMI), 费用是每年你loan balance的0.5%-1%,根据你的信用额,贷款额,贷款年限等因素决定。你需要每月支付。这个PMI就增加了你每个月需要支付的额度。如果你认为你的信用额提高了, 或者你已经支付了一段时间的贷款,达到了一定的百分比,像银行咨询refinance,不仅可以降低利率,还可以从此免除需要支付的保险费。

既然refi这么好,那大家利率一降就都去refi了,其实也并不是这样。因为refi的好处多,但cost也不小,又称closing cost, 根据你的贷款额度,一般也都在几千刀。这些cost包括了:

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图片来自网络

🔹Loan origination: 就是手续费,是refi的最大头,一般是贷款额度的1%. 比如你refi的额度是$300k, 那你的手续费一般在$3000左右。

🔹Mortgage application fee: $250-500 不等

🔹Appraisal fee:做refi,你要贷款的银行一般会要求你做房产估值,这个估值用来算LTV,也能影响你最总拿的利率。银行会指定评估人,费用在$300-600不等。

🔹Recording fee:你所在的城市或者county 还可能要求支付记录费(真是各种奇葩费用),比如我所在的county收取$45, 一般在 $25 到 $250之间。

🔹Title insurance: 是保护买房方和贷款银行的,如果在转房契过程中出现任何问题。比如卖房子的人有没批露的法定继承人,房产相关的税费有问题等。一般买房的时候会付,但如果你refi,之前买的insurance就作废了, 需要重新上保险。这个费用是看各个州的和你的房产价值,一般是在$1k.

🔹Credit report fee: 银行掉你的信用报告也要付钱,一般是$20-$50

🔹Discount points:重点说一下这个,你可以付 discount points fee 给银行来降低你的利率。这个折扣点一般为每$100k的1%。比如,你的贷款额度是$100k, 你想要买2个折扣点,这样你需要在closing的时候多付$2000来换取更低的利率。

这个折扣点用好了还是相当值的,尤其是你的loan balance还是很高的情况下,你可以算一下,你省的利息跟你付的closing cost,如果很快就能breakeven,那就值得付。

🔹其他费用:还有很多费用是根据每个人的情况需要支付的,比如Flood Certificate,如果你的房产在洪水带,就需要购买。这些费用就不一一列举了,你的mortgage lender都会帮你列出来的。

知道了你所需要支付的closing cost,再计算一下refi可以省的钱,就知道值不值得啦。🔸Breakeven point= closing cost/monthly saving🔸, 一般来讲,如果你还有很多年的贷款要付,2年(24个月)左右省的钱就可以cover付的closing cost。那么建议你refi吧 。

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Tips:‼️

❗️由于Refi具体能省多少钱,要根据贷款金额高低、贷款方式以及贷款银行,建议大家货比三家,看看哪家银行提供的rate最省钱。根据周围同事refi的经验,大家也可以问问一些second-tier bank。还有就是在银行工作的小伙伴,可以查查公司福利,一般会有employee优惠。

❗️提醒大家一下,很多时候是可以跟银行negotiate免除一些费用的,比如申请费和评估费用。

❗️我家refi的时候, 房产评估了两次,因为第一次的评估我们很不满意。评估结果直接影响了LTV和我们能refi的利率。建议大家自己在zillow上或者其他买卖房产的网站上查一查comparables,这样可以确保评估值符合市场价值。

随着新型肺炎的case越来越多,再加上美国人民不重视的态度,市场应该会持续动荡,mortgage rate也会继续动荡,如果你还不了解refinace,是时候了解一下啦。

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图片来自网络

注:本文是shiyi根据个人经验和研究调查写的,并非专业,有问题大家可以一起讨论,或者咨询mortgage lender。

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