我旧金山的房子涨了一百万📈💰

大诗小事 2.87万浏览 2020-09-22 发布

我不是房产行业的，我说的话不具备专业性和权威性，我只是分享我的投资经历和看法，并不作为投资建议。

投资有风险，请谨慎。

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美国投资房产真的这么赚吗？

标题里的涨了100万是事实，但是也有那么一点标题党。
我前几年在三藩市买了两个Single-Family house，最近做了重贷时做了房子评估，根据评估出来的价格显示，两套房价加起来是涨了100万+。但是这个只是评估的价格，真的在市场上交易的时候是否能卖出那么多，我也不好说，毕竟房子很破很旧。

我在三藩市买房子的时候，我国内的闺蜜也在深圳买了投资房。去年她告诉我，她买的房子s涨了2、3倍，说如果我当初不在美国买房，把钱拿去深圳买，现在就发财了。
是的，国内一线城市买房子动不动就是涨个2、3倍，而美国这边的一线城市每年涨个10%左右就很不错了，除非做flipping house。

至于租金收益，像旧金山湾区，由于房价本来就很高，投资门槛高，所以出租回报率都比较低，很多时候还要自己补一点钱还贷款或交地税。所以，除非是全现金买房，不然很难做到躺着收租过日子。

美国房产的短期收益是绝对比不上国内房产的，美国房地产市场总体趋势非常成熟，房价相对稳定，房价短期内翻倍增值这样的预期是不太现实的。美国投资房产是不能暴富的，但是美国房产是一个低风险的稳健投资模式，也是能战胜通货膨胀的一个方式。

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现在是买房的好时机吗？

如果是要买投资房，我个人觉得除非遇上真的特别划算的，不然就先观望。

如果是买自住房，只要有需求且有购房能力，就买。抄底这种事情，可遇不可求。因为真的遇到很便宜的房子，也不一定是你喜欢的。就如奢侈品打折的时候，不是你喜欢的颜色没了就是断码了，何况房子？还有想等银行拍卖屋捡漏的，我个人比较迷信，我觉得如果前房主住那个房子后都破产了，都被银行收了房子来拍卖了，这房子风水能好吗？
现在购房的优势是利率很低。首次购房，且贷款金额在510,400以下的，利率能在3%左右。举个例子：如果你在南湾租一个2b2b的Condo，每月付2600的租金；但你选择买，2b2b的Condo售价60万，首付9万，贷款51万，30年，利率3%左右，再加HOA之类的杂费，每月在房子上的总支出大概在$3200左右。也就是说，比租房子每月多付$600，房子就是你自己的了。每月少买两双鞋子，就能拥有自己的房子，不香吗？

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要全款买房吗？

NO! NO! NO! （家里有矿的可以忽略。）
买房要贷款，贷款才能充分实现经济杠杆作用。举个例子，A全款买了一个100万美金的房子；B用10万美金作为首付，贷款90万也买了一个100万美金的房子。假设A和B的房子都涨了20万，那么就是A的100万才赚了20万；而B哪怕要从涨的20万里还给银行10万利息，也是花了10万就赚10万。
简单来说，杠杆就是利用银行的钱来赚钱，借力获取财富。

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投资房怎么选？

投资房：买好地段的破房子！

投资房的收益来自房子自身增值和租金收益。

好地段的房子是有市场支撑的，整个地段的房子价格都在上涨，你的房子也会跟着涨。所以哪怕最近湾区房价有所下跌，但是好地段的房子还是各种加价抢破头。

为什么要买破房子？

1、买入价高的房子出租回报率低，房价和租金不成正比。举个例子，在南湾100万的房子，租金在$3000-4000/月；但是同地段200万的好房子租金大概也就4、5千。好房子的买价是破房子的2倍，地税也是破房子的2倍，但租金却不是破房子的2倍，所以好房子的出租回报率低，比较亏。

附上贷款购房的投资回报率计算公式：

租金回报率 = 每年净收入/自付额%
每年净收入 = 年租金收入-持有房屋费用及出租衍生相关支出（地税保险等）-年固定还款额

2、破房子翻新后能实现快速增值。文章开头有说过，美国房子的自然增长是很慢的，除非翻新房子，例如100万买一个破房子回来，花10万装修，然后150万卖出去，一年时间，房子增值50%。哪怕是自住房，这么操作也比较省钱，把100万的破房子，改建装修成像市场上150万的房子的样子，除了买房省下40万，每年交地税是按照110万（100万房价+10万改建）来付，每年还省下不少税。但是，要手上现金多的人才能玩翻新房，很破的房子，银行可能不愿意贷款。而且翻新装修的钱，也要给现金支付。关于翻新和改建房子我也没有具体操作过，我也不多说了，怕说错误导。

对于湾区的投资者，如果不是非常熟悉装修市场，不能保证改建装修时不被坑；或者手上也没有大量现金，还是要靠银行贷款的，适合选择旧而不破，简单刷个漆就能给出租的那种便宜房子。出租n年后，存一点钱做翻新再卖出，这样就能达到出租收益和增值收益都比较理想的状态。

未来哪里房价会涨？

超纲了！我怎么会知道。

我只能不负责任地说：New money去哪里，哪里就涨！

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看湾区就知道了，南湾科技公司云集，大量的new money，然后房价疯涨。湾区见面就3大话题：offer，结婚（脱单），买房。湾区的整个社会氛围就是爱买房。一直说房价会跌，但是大家又一直买得很嗨。虽然最近总有逃离湾区的说法，但是离开的大部分是低学历低收入的群体，而新搬来湾区的大多是高学历高收入有购房能力的人。湾区的购房需求还是挺稳的。

我个人觉得值得投资的地方还有达拉斯。去年也去达拉斯看了一下房子，挺喜欢的。20万的房子，租金能在$1700左右，基本能cover贷款和地税等全部支出。影响房价上涨的两个主要因素是就业率和利率。越来越多大公司在达拉斯购买办公楼，也就是达拉斯会越来越多就业岗位，并且都是有购房实力的高薪岗位，大量new money的诞生，购房需求增加，房价自然就涨。所以我觉得达拉斯的房子投资门槛低，出租回报率好，还有升值潜力。无奈我没钱。

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有满足自住，收租，升值的房吗？

单身，或者是短期内不考虑结婚生娃的小情侣要买自住房，购房预算90万左右。
不想买Condo或者townhouse，因为觉得升值空间没有Single-family高。

但是单身一个人住一个single-family，又觉得还款压力大，也有点浪费空间（家里有矿可忽略）。

也不想把房间分租出去，因为觉得自己买的房子还要分租，生活还是像合租的样子，不够精致，不够自由，不够隐私。

那么，请了解一下带有ADU的房子，一次满足自住，收租，升值三个愿望。

ADU，Accessory Dwelling Unit，业主可以在自己的独栋住宅的土地上建设第二套居住单位，或将现有的车库改为ADU。ADU内可以建设自己的厨房，卧室，起居室和卫生间。可以用来出租，或给家庭成员居住。

我是搬来南湾后发现这种类型房子的，三藩市貌似没有，其他地方不太清楚。

直接看例子：

这种就是带有Detached ADU的房子。主房子和ADU是分开的，各自有独立的门口进出。住主房子和住ADU的人互不打扰，就像是住在隔壁屋的邻居，所以ADU很适合出租。而且首次购买自住房的贷款利率比投资房的利率低。带有ADU的房子，就是享受着首次购买自住房的低利率，然后又可以获得出租ADU的投资收益。