【90后包租婆】写给新手的投资房入门101

Joyce樂兒 4.32万浏览 2020-09-21 发布

现在美国利率持续走低，应该不少小伙伴都想买房，已经有自住房的又想入手投资房。两年多前开始认认真真做一个“包租婆”的工作，在这条路上摸爬打滚，慢慢积累了几套出租房产，也积累了一点点心得。刚好看到君君的“我的投资经历”征文，就和大家分享一下新手如何入门投资房产。

为什么要当“包租婆”？

选择投资房产主要有3个点：时间弹性，风险略低于股票/货币/基金投资，回报率可观。

3年前我当了全职妈妈，我希望有足够的时间陪伴孩子，同时我也不想自己是零事业的状态，在了解了一些投资项目以后我自己觉得投资房产所花费的时间是我可以接受的。相对于股票/数字货币的投资，投资房管理所花费的时间更少，所以我决定把投资比重更多放在投资房。

投资房的回报率？

在做这个决定前我也了解过，投资房的回报率由两个部分组成（租金+房产涨幅），租金是每个月实实在在到手的现金流，而涨幅只有在卖出或抵押套现的时候才能变成我们手上的现金。两个部分我都很在意，我既要良好的租金现金流，也要增长潜力。

涨幅会通过以下几种方式产生：整个地区房价上涨、房子硬件升级、租金回报率大幅上涨

当房子达到你觉得理想的涨幅以后，你就可以选择卖出获利，或抵押套现把涨幅的部分实实在在握在手里。抵押套现我以前的文章就说过了，这次就不多说了，大家可以点击下方图片去看那篇文章：

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投资房的另一部分回报来自于租金，在买入前大家可以计算租金回报率大概是多少，每个月划除必要花费到手有多少钱再做出投资决定。

租金回报率计算公式：一年租金收入/房产买入价格=租金回报率，假设你的房子以100万买入，每月租金$3000，租金回报率=3000*12/1000000=3.6%。个人觉得5%以下都是比较低的，毕竟至少5%才抗通胀嘛。但是湾区房价高企不下，要找到5%回报率的房子也挺难的。

投资房的选择？

想要达到5%或以上的租金回报率和可期可观的涨幅，在选择房子的时候就需要谨慎考虑以下3个方面了：

地理位置：便捷的交通、购物餐饮娱乐齐全、治安好
就业：就业机会多，出租房的需求自然就高
维护费：选择维护费低的房型可以大大增加你每月到手的现金

图片来自于@ ，版权属于原作者
第一点和第二点决定了你的出租房是否容易出租，租金是否有上涨空间。第三点则影响你每月实际到手的金额。打个比方：75万购入的Condo，每月租金2800，HOA 800，你实际到手租金只有2000；100万的Single Family House以100万购入，每月租金3000，租客自理水电煤。75万的Condo看似回报率更高，但是高昂的HOA让回报率大打折扣。

Condo、Townhouse、Single Family House、Multifamily怎么选？

前面两者都有HOA，而且地小，升值空间比起后两者要小，我基本很快就pass掉了。我们着重说后两者：Single Family House和Multifamily。它们一般都有比较理想的占地面积（划重点：房子本身是贬值的，升值的是地！），升值空间和潜力比较理想。Single Family相信大家都很熟悉了，而Multifamily是外面看似一个size比较大的Single Family，实则里面是个Mini的公寓楼，可以容纳2-6户家庭(单元)。每个家庭有独立的卫生间，厨房，起居室和卧室。

这是一个典型的Duplex，一栋房子两户人

我自己的理解是，Multifamily让一个房子的出租回报率加了杠杆，所以我也重点投资这一类房子。需要注意的一点是：4 units以上的Multifamily属于商业性质，如果你要贷款的话需要做商业贷款。

如何抢到“便宜”的房子？

我坚信便宜没有好货，所以我不会去关注很便宜的区域，或者价格大大低于市价的房子。但是在购买的过程中也会运用一些小技巧让买入价便宜一些。

现金为王，狠狠地大刀大刀往下砍。大部分卖家都喜欢现金offer。我准备下现金offer的话我从不加价，只会大刀大刀砍下去，一般他们也愿意接受我“便宜”的现金offer
在inspection里“挑毛病”。Inspection是买房前必做的房屋检查，我花$1000做检查，我怎么也要砍价砍回几千一万。比如房屋检查说房子的屋顶太旧需要置换，那么可以和卖家沟通，把屋顶的钱从交易房价中抹掉。

如何当一个愉快的包租婆？

除了看见房子的涨幅以及每月到手的租金令我产生愉悦感以外，省心的租客和靠谱的Property Manager也是让我当个自由快乐的包租婆的关键！