圆梦计划｜没钱如何在美投资买房? 如何活用HELOC?🏠🏠🏠

HWHW 1.52万浏览 2021-01-21 发布

⭕️前言

今天來分享一下我的買房圓夢計畫! 我沒足夠的錢，如何在美投資買房?🏠🏠🏠

我算是個保守的投資者，以前我都是把美金做定存，因為穩賺不賠。現在零利率的時代，放在銀行的錢已經沒有任何意義，那現金要做甚麼投資運用呢?🤔🤔🤔

家屬每年都拿一部分的錢來投資股票，但是股票買賣上上下下我的個性做不來😩😩😩，所幸我把錢拿來投資「波士頓房地產」，波士頓房產保值是眾所皆知💰💰💰，大數據顯示2008年金融海嘯，波士頓房價沒有跌很深，恢復也很快，投資肯定穩穩不賠吧!✌️✌️✌️

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⭕️開啟圓夢計畫

我們在麻州買下第一個自住宅後，我還是思思念念最心儀的Cambridge劍橋區! 之前文章有說明因為房屋稅收很低，所以很搶手唉! 我們最後還是沒買到…😭😭😭所以這是我的遺憾，因此家屬一直想要幫我圓夢，也開啟我的圓夢計畫!💪💪💪

我們有大概計算過如果買到Cambridge房子再出租，一定穩賺不賠! 但是陸陸續續看劍橋區房價年年升高而且非常搶手，在看看自己的存款…根本不可能買的到這邊的房阿!😱😱😱

因此我們請教了這邊定居的叔叔阿姨，他們推薦我們如果已經擁有第一個自住住宅，要投資第二個房子不是難事，只要去銀行申請HELOC就可以跟銀行抵押自住宅做貸款，就可以買第二個房子啦! 他們當年也是這樣做的，現在坐擁幾十棟房產阿!🤩🤩🤩

⚠️以下我詳細說明HELOC! 干貨! 大家一定要看下去阿!👏👏👏

⭕️甚麼是HELOC?

HELOC全名是Home Equity Line of Credit (房屋淨值信用額度)

✅內容說明：

簡單來說HELOC就是一種利息低且額度高的信用卡。這張「信用卡」需要以房屋作為抵押，銀行會根據你的自住房屋具體情況批准一定的信用額度。你可以非常靈活的運用這些現金，但不能超過也需要按月付利息與本金。

✅借款額度：

銀行通常會將你可以借入的金額限制為不超過現在自住房屋價值的85~80%，再減去貸款。以目前自住宅約價值100萬的房、房貸餘額50萬來舉例，HELOC 最高額度是30萬元 (100萬*80% - 50萬)。

Home Equity Line of Credit = 1,000,000*80% - 500,000 = $300,000

也就是說拿自住宅100萬作為抵押，銀行可以借30萬給你使用，當然具體額度還跟你的收入與信用等參數有關喔!

✅借款利率：

HELOC 的利率是浮動利率。但因目前利率比往年低，所以現在申請非常有優勢!

利率格式: WSJ prime rate + Margin

WSJ prime rate: Wall Street Journal prime rate(華爾街日報的基本利率)，通常是依照聯準會目標利率Federal Reserve Target Rate，幾個月可能變動一次。
Margin: 利息差，每個HELOC借貸人有不同的Margin，因為每個人條件不同。

✅使用規則：
一般HELOC分為2階段: 第一個階段draw period，第二個階段repayment period。通常第一階段10年，第二階段20年。第一階段你可以借款，也可以還款; 第二階段你只可以還款且不可以再提現，但是期間可以申請延長或refinance，也就是第一階段內發現還想要繼續借款，可以趕快申請延長或refinance。或是你看到現在利率更低，你也可以申請refinance。

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⭕️申請HELOC經驗

因為我們當時還在看房，也不確定何時會看到合適? 何時交屋? 要用錢的時間不一定，所以可以先申請HELOC，之後任何時間都可以啟動借款，再每月還款。😎😎😎

我們當時去了不同銀行詢問各家的Home Equity Line的政策與條款，基本上重點就是比較每家貸款利率(Prime rate)與減免額度(Margin)，我們最後還是選擇Bank of America，因為我們是老客戶而且資金都在BOA，當時給我們的條款是最優惠的，以下說明一下經驗，大家可以參考一下。

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我們是2019年中申請的HELOC，剛剛有說HELOC 的利率是浮動利率(WSJ prime rate + Margin)，幾乎每家銀行prime rate都一樣，但是margin各家不同。當時在BOA談定是浮動利率(Prime rate)-1.035%(Margin)，比較後覺得拿到的比聯準會提供的prime rate還低算是不錯。

✅BOA銀行的優惠(Margin)分為以下幾種:

1. 客戶忠誠度: 通常是以你在銀行的存款為標準，BOA有分為3 tiers等級，Gold/Platinum/Platinum Honors，各有0.125%, 0.25%, 0.375%不同減免。

2. HELOC核准後立即借貸金額: 通過後需要馬上借款，借越多減免越多，且3個月內不能還款，上限可減免0.75%。我們當時有先借3個月15萬，3個月後即可付清，這樣就可以永久保留減免額度，但注意這三個月是需要支付利息的!

3. 自動轉付: 申請每月自動轉付即可減0.25%。

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詳細有興趣可以至BOA網站了解。

我們很幸運地在BOA遇到一個很靠普的agent，來來回回的諮詢到最後申請HELOC完成花了2個月時間，過程會需要很多個資與自住宅的材料，具體還是申請後專員告知，基本上配合提供都是可以申請的到的。申請好後再三個月就我們就看到心儀的房子，也用了這筆錢在cambridge置產囉! 👍👍👍

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⭕️申請注意事項

1. 選擇銀行一樣貨比三家不吃虧💡💡💡，每家銀行標準不一，但是以上基本優惠都有，去網上多家查詢，或是現場問問。👂👀🗣

2. 要問清楚HELOC簽約有沒有closing fee💵💵💵 (包括application fee, notary fee, title search fee, appraisal fee, credit report fee, attorney fee, recording fee)，有的還會charge maintenance fee，就是每年繳款維護費用，這些費用是可以談判的，如果你先做好研究，可以先準備好談判，以上BOA當時都沒有charge我們任何費用。

3. 有沒有refinance fee💵💵💵也很重要，這個當時BOA也是不用費用，所以2020年因為疫情關係降息，我們靠普的專員主動告知我們需要申請refinance，所以2020 refinance 後竟然減免又更多，利率又降更低了!🙏🙏🙏

4. 跟銀行申請借貸原因也很重要，當時專員有問我們為何要借貸? 我們當然直說，但是這位靠普專員建議我們只需備註「已備不時之需」，因為如果說要投資，銀行會覺得風險高，相對審查會比較嚴格喔!

5. 最後注意來自銀行的廣告郵件📬📬📬，因為我們當時HELOC申請完畢後，並沒有馬上用錢，然後BOA每個月都寄來一些廣告，告知你現在借錢優惠方案，例如在某期限前借款給你固定利率1.990%，為期10個月等。我們當時就有申請了2次，因為真的要用錢，固定利率算起來更優惠更有保障。

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⭕️總結HELOC優缺點

✅優點：
1.      高信用額度：HELOC就是可以把你買下來的房子現金化，可以提供你任何時間緊急現金使用。今天提款今天用，可以當作備用現金。
2.      低利率: 與信用卡和其他個人貸款相比，HELOC通常有較低利率。
3.      支付部分利息：像信用卡一樣，你花多少錢就支付多少錢的利息，無需支付全部淨值的利息。
4.      還款更靈活：在第一階段，可以提供僅支付利息的貸款。而且一但償還本金，這部分本金將不再收取利息，如果你不用錢也不需要付款。
5.      更容易買到房：申請HELOC等於銀行直接給你現金額度刷卡，你要買房可以直接一刷，賣主當你是全數付清，無須貸款，直接賣你的可能性更大喔!

✅缺點：
1.      抵押貸款：HELOC算是債務，所以申請好了可以不用，一旦使用借款需要考量是否可以負擔。
2.      利率浮動：由於不是固定利率，一旦利率升高，則需要還更多錢。2020疫情至今仍是零利率，將是申請優勢，但利率可調，未來無法保證。
3.      花錢沒有節制：由於 HELOC 更具靈活性，也就意味著缺少規劃，貸款人有可能短期內開銷太大，未能按照約定償還將面臨失去財產風險。