德州房地产太火爆导致地产税增加？- 教你DIY减税豁免抗辩

dVermouth 9730 浏览 2021-05-21 发布

谢谢大家点开这篇文章～

德州搬去加州小伙伴省地产税请阅读我其他文章有一篇实操哦

写在开头：

之前楼主还在洛杉矶的时候写了一篇关于加州省地产税的文章反响很大，德州篇只是浅谈，但是两年后的今天。。。楼主搬到了德州，秉承着能省一笔是一笔，勇于斗争每一分地产税的“ 精打细算” 生活态度，因此有了这一篇。。德州节省地产税高阶版！低阶版请看我其他文章有一篇介绍哦

德州地产税特色

1. 由于没有洲税，政府资金，学校，公园，道路，警察局消防局完全依赖地产税和消费税，直接导致了预算大头都来源于地产税，缺钱就会提高税率，提高不了税率也会变相提高你房屋估值让你多缴税。 Property Tax=school taxes➕ county taxes ➕ optional taxes

2. 即使相似类型的房子在同一个county，但是学区不同，配套设施公园医院消防局警句公共图书馆不一样直接会导致地产税率不一。

3. 德州房屋房屋估值不是依照房产交易金额决定的，而是按照政府估价计算房产税，估价一般会低于市场价10-15%，评估员给的估值决定的。假设你房子购买时候是50万美金，但是一年中，类似房子可卖到65万，那极有可能来年房产估值就变成了58-60万美金，以2%地产税率为计算，地产税至少要多交$2000。这在火爆的奥斯汀市场是很有可能的大家要做好准备。

4. Appraiser（评估员）需要对每个房子进行估值，一个县一个City可能就四五个评估员，并不表示他/她了解每一套房子的户型结构年龄等会给出正确的估值，小伙伴你作为房子的拥有者要是想少缴税就必须了解你自己的房子和周边的房子看看评估员给的估值是否过高。

5. The Texas Property Tax code under section 25.18 requires each appraisal district to implement a plan to conduct reappraisal activities for all real and personal property at least once every three years. 评估员对每个房子的估值更新至少需要做到每三年一次，小伙伴们可以看看近两年的估值如果变化不大，那么未来一年就可能大变化，如果已经涨过估值，那么未来两年变化可能不大了。注意：此条例并不适用于火爆市场地区（奥斯汀，达拉斯休斯敦圣安东尼奥各大城市不适用），仅适用于偏远德州大农村地区（叫不出名字的地方）。

如何节省地产税

方法一：每个户主都可以试试的-宅地豁免 (Homestead Exemptions）

适用对象：在征收年， 1.1 号起拥有并入住了了目前房子并且这是你的primary address （与驾照地址统一，或已于DMV更新了地址的）

截止时间：纳税年1.1-4.30号可提交；例： 2021 年1月1日-4月30日提交来降低2021年的地产税，倘若2021年1月1号之后拥有该住房，并入住，则减免的是2022年的地产税（也有一些county是减免当年的，具体还得看county政策）

操作方法：

1.填写表格 Google “ The Residence Homestead Exemption Application in XXXX county （你住的county名字）

2. 寄送表格：附带你驾照信息，以及填写好的表格，寄到你所在county的办公室（一般网页上有显示）

3. 好消息Travis County ， Bexar County 可以直接网上申请， Fort Bend County， Collin County只能邮寄

问：该方法可节省税额有多少呢

几百到几千不等- 因为你不知道你所在县，所在区的政策，这不仅仅可以减少一些school tax, 而且有些ISD特殊政策可使房屋估价降低20% ，至少免交$5000的地产税，另外，你所在地区可能是防洪区域有额外$3000或更高的减免，也可能是公共事业区（MUD）有减免等等，不申请你就不知道可以省多少钱。

问：这个宅地豁免 (Homestead Exemptions）需要每年file一次吗？

宅地豁免 (Homestead Exemptions）提交申请并成功后，会自动延续到第二年，第三年，第四年。。。直到居住状况发生了变更。但是存在评估员人口流动，内部变更人为导致申请没有延续到下一年，一定要每年收到估价时候仔细看看是否有减免额这一项目。（ The notice of appraised value信中会有提到exemption）一般每年四月中寄到家

此豁免强烈建议每位住德州有地产且是自住房的小伙伴file一下，只要动动双手提交信件即可！ 2021年截止日期以及过了，建议大家设定个reminder，明年1.1号起不要错过4.30的截止日期。注：房产拥有者如果是65岁以上，残疾人，因工残疾的退伍军人有不同程度的减免，可全免地产税，建议大家看看所在county的政策。

方法二：政府估值过高，并不想为疯狂的房地产市场多交税的业主们- file protests

适用人群：英语好，搜索能力强，善用Google， Zillow， Redfin搜房子信息的小伙伴。

以Travis County 公布的数据为例，给大家看看今年大奥斯汀地区有多么恐怖，其中平均估值涨幅12%，比较热门的Round Rock ISD涨幅17%。

直接会导致：以taxable value 增加8万为例，2%房地产为例，需要交的税增加$1600，并可持续好几年。。。，这时候，个人资产虽增加了，但是还是多付钱了，要是工资没上涨，这钱还是冤大头交出去了。

🏁操作指南：填写Notice of Protest Form ➕收集到的证据以及文字说明邮寄或者网上提交等待回信。

🚩截止日期：

1. 5/17号： Travis County ， Bexar County， Fort Bend County，Williamson County 其余我不了解，大家谷歌哦。

2. 5/30号： Collin County ( 住Plano， Frisco, Mckinney 还有机会）

3. 或者在收到（ The notice of appraised value）30天内寄出Property Tax Protest

4. 错过截止日期的小伙伴不要气馁，明年收到估值对此不满意就早早准备

官方表格： Notice of Protest Form

谷歌Notice of Protest Form ➕ 你所在county，下载表格.

Travis County ， Bexar County， Fort Bend County ，Williamson County支持网上提交，账号密码等需要的信息在你地产税单信件上有显示，信件有网上提交的网址， county 官网或者官方账号也会提供官方教程，任何资料请认准gov的网站来源，不要被一些广告网站骗了 Fort Bend County 提供的网上教程

https://www.fbcad.org/resources-media/2020/01/4-30-2021-Online-Appeals.pdf。Collin County 只接受收mail 。

收集支持证据时候的中心思想：

和周边卖出去的同等户型做对比，给自己的房子挑毛病，不择手段要表明你的房产比附近刚售出的房产价值要低。

房屋老旧，地板老旧漏水厨房破破烂烂等等一些问题拍照，remodel之前也给房子拍照，然后在结合附近刚售出的房子对比，来说明你这房子卖不了这个价格，比政府估价低等等。将这些照片对比等有条理的做成word，文件，需要邮寄就打印，网上提交就word或者pdf , 文字描述等都写仔细写。

⚠️⚠️准备给房子做remodel的一定要记得给房子拍一些照片remodel之前的照片留下remodel的收据，这些照片以及收据属于（ Cost of Capital Improvement）不但可以用于说明房子价值与估值不等也可以作为在卖房后减少Capital Gain Tax的证据。

如果需要更详细的资料：来自德州公共账目审计员的关于地产税抗议的教程，比较详细，但是一些county需要自己county的表格，有额外的要求，建议看这个教程了解大概，具体操作还是上county的网站搜索。

https://comptroller.texas.gov/taxes/property-tax/video/homeowner-protest/story.html

需不需要请公司请人做这个抗辩？

这个实际操作难度仅对英语有一定的要求，对找证据需要一定的搜索能力，建议小伙伴都自己试试，省些开销。如若一定要请人，请认准专业人士。

你的律师，会计师懂地产税减免的话那么就属于有能力也合法（执照豁免）帮你做的，但是收费标准不一，并且并不能保证一定拿到，若不是可以省1500➕的税建议不要找律师会计师了。

其他人一律需要执照，专门帮人减免的称为Property Tax Consultant，请问对方是否有执照，地产经纪人在上4小时课程后可获得执照，但是专业性有待考证，所以如何收费，何时收费一定要明确，正常来说帮你做到了减免后在进行收费，一般收费是减免税额的40%-50%，或者少量提前收费，不太清楚这个市场。

写在最后

方法一和方法二可以双管齐下一起申请。除了费点时间但是没有申请费。自住房的小伙伴一定要弄个homestead exemption。

还在买房的小伙伴，建议直接从买房花的钱下手节省大支出。新房的估价不会低，而builder因为想要售卖新房会给经纪人2.75-4%的佣金，而不会给买新房的你，建议大家看好了想找的新房然后找经纪人去买，直接问是否可以给返利。新房升级package多花出去的钱也会直接反映在你的房产估值上，而且以我的角度看新房的package，很多材料和价值不对等。

目前德州市场很火爆，如果自住房taxable value上涨了10% 以上建议进行protest, 不然根据这个市场很有可能评估员不接受你的protest。

买二手房的小伙伴在重新装修房子前请一定把照片照好了留存了，这将是日后你省地产税的证据（而且大概率估价员是不会来你家实地看房的）。

最后的最后，楼主现在从洛杉矶搬来了德州圣安东尼奥，也常走动奥斯汀，在从事flipping， contractor， builders 小伙伴欢迎联系我沟通交流呀～～～ ^_^

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