Escalation Clause帮我打败对家，轻松拿下人生第一套房！

锵锵蔷 5754 浏览 2021-06-30 发布

后疫情时代北美房价节节攀升，民众购房热情高涨，今天想借创作新赛季的活动跟大家聊聊我的抢房经验，最想分享的Escalation clause的部分放在最后，想直奔重点的朋友可以直接下滑。

一、拿到pre-approval再谈抢房

pre-approva就是贷款预批，是银行根据贷款人的个人信用分数、收入、存款等条件给出的、对贷款人有能力购买房子的证明，有了它才有在相中房子后报价的资格。申请的时候银行会审批贷款人的各种文件，比较耗时，所以如果看中了房子再去申请pre-approval的话，很有可能就会跟心仪的房子失之交臂。

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申请pre-approval的时候可以找2-3家银行都试试，然后选择允许贷款额度更高的pre-approval，银行审查的时候，一般会hard pull记录，但是不用担心，多家银行在一定时间内多次hard pull不会对信用分数造成多重影响。不过重要的是，pre-approval的有效期一般是2-3个月，就是说你在拿到pre-approval以后必须在这个时间段内买房，如果超出了有效期就要重新申请。

二、看准时机再下场抢房

1. 房地产市场平稳甚至低迷的时候下场

这个算是老生常谈了，有房价泡沫的时候抢房，肯定会比在房地产市场平稳的时候抢房要付出更多的金钱。当然，道理很简单，但房子涨起来看上去就没有尽头，好像不趁早买了以后得花更多钱一样。可买之前还是要衡量一下，现在是买家市场还是卖家市场。

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我和家属都是金融小白，只能多看看新闻听听专家的意见。比如，诺贝尔经济学奖的获得者Robert Shiller就认为，现在的房地产市场环境类似于2003年，也就是2008年美国房地产崩盘的前5年。再看看下图，当初2008年泡沫破裂后的房价，跟之前顶峰比不知道便宜了多少，可见跟风买房一时爽，泡沫破后，才知道自己的投资到底明不明智。

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2. 不着急买房的话，秋冬季节买入更好

秋冬季节市场上的房源较春夏更少，这一点是秋冬季节购房的最大弊端，对于买家来说，这样可选择的范围就大大缩小了，但像我和家属都当初并没有着急买房，所以这一点对我们影响不大。

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因为市场上房源少，买家也就少，当初跟我们竞房的只有另一户人家，这抢起来可轻松多了！我和家属一致认为我们反季节买房是很大的一个原因，要知道我们这里可是大华府，一套房总共才两个bidder，说出去都没人信~而因为买家少，卖家一般也不会开很高的价格，也更愿意协商。

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而且这个时候房地产经纪人都比较闲，会花更多精力在每个客户的case上。最后一点秋冬买房的优势是我们看房的时候突然意识到，秋冬时期，不正好考察一下房子的抗寒能力嘛~

三、巧用escalation clause打败其他买家

在抢房的时候，卖家通常会收到来自不同买家的offer，这个时候想要抢到心仪的房子，各个买家之间就不可避免地要进行bidding war了，就是比谁出价高。Escalation clause就是由此而生的一种房地产合同的条款。典型的escalation clause的语言可以参照下图：

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举个详细例子，你的escalation clause里说明了你的加价幅度是每次$5,000，你和另一个买家同时看中了一套房子，你出价$300,000，可是另一个买家出价$305, 000，那么这时候根据你的escalation clause你的报价就会变成$310,000。

Escalation clause允许给自己的报价设置上限，比如说，对于前文的那套房子，你的心理最高价位是$321,000，那么当你和其他买家的竞价超过你的心理价位的时候，比如其他买家出价$325,000，这个时候根据你的escalation clause，你的报价就不会再继续上升了，而你也会自动出局。这算是给自己的bidding上了一道保险。

有人可能会担心，如果卖家利用escalation clause来恶意给自己的房子加价怎么办？比如你的加价幅度还是每次$5,000，你出价$300,000，另一个买家的报价是$303,000，但是卖家却编造了一个比你高的offer说别人报价$305,000，那根据你的escalation clause，你岂不是会被骗钱？但我的房地产经纪人告诉我，escalation clause里面的关键是a bona fide offer，就是一个真诚的报价，必须是made in good faith/真诚的，legitimate/合法的，enforceable/可执行的。在这个过程中，买家可以要求卖家出示文件，证明其他买家报价的真实性。

总而言之，我和家属当时就是靠着这个条款，轻松赢下了bidding war，抢到了人生的第一套房——当然也是因为我们秋冬购房、只有一个对手，所以只escalate了一次就成功了。我和家属第一个属于自己的家，超级满意！小前院和家居布置可见往期晒货。