1万刀3年寻房的高质量干货！（购房时间：2019年9月，疯狂市场下仅供大家参考，价格部分对于加州可能不太适合，但是前面几步可以照搬，尤其是现在Covid期间，walk-in做 Appraisal，Inspection都要提前7-35天预约，不同州规定不同，大家要具体问清楚。）
【大前提】：
我们因为孩子私校交通时间，外加10分保底公立学区的综合考量，只锁定了三个小区。
这也是寻房时间长的原因之一。
不过，中间曲折行行总总，总结出了一个超级实用的买房顺序，大家收好吧。
从下Offer说起，因为之前选房过程大家都是因喜好而定，不做建议。
1⃣️检验disclosure真实性，先code房屋保险价格！
这个是为了查房子的历史。
关在房子里的事情你怎么可能知道？
disclosure的信息未必全可信！因为，一个人的道德价值在高利益面前其实没有什么底线的。
我们遇到过两个谎报保险信息，还有有一个高危房保险公司不给保，最后律师出手才把押金要回来。
房主的品质和房子的价值无丝毫关系。
🤮其中一个房主从保险公司那边claim了1万刀，结果漏水地板就是吹干+隐藏。
🤮另外一个屋主说忘了写在disclosure上，这些都是扯淡的。
这俩房子都是冰箱漏水结果地板坏了，这个如果清理不干净就很容易有霉菌，这个是致命的！
所以买房，买家全身而退的无争议理由就是：房子有霉！
⚠️⚠️所以，不要触霉头哦！⚠️⚠️
说回来，如果卖家有欺骗行为，我建议不要下offer了，果断离开。
你无需强求和一个道德高尚的人做交易，但是必须和一个遵守基本规则的人做交易，不然后患无穷，毕竟没有底线的人最好远离，何况是一大笔交易。
2⃣️如果房子你真的喜欢，且知道有别人下offer，那么下conditional offer。（疯狂市场下价格要增加）
标价+（）万，conditional offer部分。
1，appraisal价格高于offer价，取appraisal价格；
2，appraisal价格低于offer价，愿意appraisal价+一定的金额但是不高于offer价。
3，如果卖家最后不按照合同履行反悔，承担买家所有的inspection，appraisal的费用。
这个有几个好处
✅第一，offer价格如果出太低你这个offer就没有意义了。
✅第二，只要是贷款买房，买家就不是你！是银行。银行贷款额都是根据appraisal价格的百分比带给你的。如果差价太大，你的现金准备就会偏高。
✅第三，如果appraisal价格高于offer价，说明价值高，这样也不亏。
这个offer策略就是针对于抢热门房子。
我家的房子就是这么买到的，因为是河景房且是整个河段最美的位置，所以，最后appraisal价格低于offer价6万+，我们以最appraisal价格+1.5万美金拿下来的，
房主清楚这是他能拿到最好的offer了。
之前一个同河段的房子我们+3万都没抢到、和我们竞争的+5万，只能说牛掰。拼不起。
3⃣️做appraisal——谈钱不浪费时间
appraisal花费其实不算高，银行给做，最后具体银行有些不同，我们的最终算进了银行贷款费用里。
所以先谈钱，appraisal业内的行情是：
local的公司做完，房子价值就出来了，以后6个月内做几乎大家默许，不会有差别。
外州的公司做，还是有复议的可能性。
appraisal是第三方公司来做，银行指定的几家。所以比较客观且公平。
但是买家和银行沟通的话术里其实可以做些许左右，不绝对，大家可以尝试，这个怎么说我会挑一期单独讲，所以关注更新才是硬道理。
做出来根据第二步就知道成交价了，这时候如果卖家如果说不，其实他的房子遇到下一个买家也是这个价值，基本不会有差别。
这时候就让两方中介去给卖家讲道理（脑子有病想不通的卖家）。比如说我们的前房主。
当时我们的做法是：又给他加了5000。24小时内做决定。
欣然接受速度搬家。
⚠️现在疯狂的市场下，估计成交价+5万（非加州地区）也不新鲜。现金疯狂的时段
4⃣️inspection
inspection劝大家不要省400-1000这个费用。
我周边很多朋友说他们中介懂帮他们看了。
可是这个没有写在合同里，有问题你的中介不会管了。
说说几个inspection公司没收钱的房子。
⚠️第一，inspection专家一进房子就说：这个房子有霉。当时中介，我还有队友三脸震惊，问他咋知道的，他说一闻就知道了。然后拿了仪器地下室一照，拍了照片直接走人。
这个房子是交给管理公司的专业人士打理的，整个房子大装修超级美，但是缺德到地下室的一面墙的霉不去掉。
⚠️第二个例子，也是这个团队当然，我们的房子他们不说状况好我们完全不敢买。
进到一楼说地不平不对，拿了一个小钢球，各种滚，然后看了地下室到楼上指给我们，地下室整体倾斜，房子是斜的。二楼上所有缝隙刷过的地方都是为了掩盖房体开裂的地方。
外面墙上很多裂痕，补了一些。
【总结！】以上俩房子都是河段好且有后花园的河景房。用我妈的话说后院和园林一样，错落有致。
所以不要相信！千万不要相信屋主，一切客观不要有感情色彩的走完流程。才是对自己的保护！
祝大家都能买到自己心仪的房子。
【配图：家里后院的不同季节的景色，希望称之为景色。】
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