在准备买房思想和行动上不统一，导致今年跟随大部队买房队伍中，最后买在高点，2020年买的和2021年买的差的不是几万！
回归正题
想买房第一步是什么？
肯定是找房源 看房子啊
房源途径：各种房屋软件 报纸广告宣传
需要房屋经纪预约时间
open house（不需要经纪你随便看）
所以首先你得有个靠谱的房产经纪
找房产经纪最好找身边亲戚朋友买过房子的，
如果随便找一个经纪，要么你银行存款证明准备好了，要不很多不会理你的，她们也不想白做工.
看房需要准备 贷款预批信（这个随便找个贷款公司免费开，有效期3个月）最重要的还是你的月结单，银行存款证明！
我们买房子的叫买家经纪 卖房子的就是卖家经纪（感觉这个是废话）
买家经纪负责提供房源 预约看房时间等等，跟进你的进度 靠谱买家经纪很重要
看中房子后，就是下offer
等待offer是否接受的过程是最烦躁的（第一次）
卖家接受offer顺序就是
1.全现金
2.高价高首付
3经纪之间的潜规则
例如A和B A是A经纪的客人 B是卖家经纪自己手里客人 同样价格肯定给自己手里的客户 其次是和卖家经纪要好的买家经纪手里的客户
（不知道解释清楚没有，说白了就是你有全款你最大 ，或者你开价最高，但是为什么有的人开价最高反而没买到 你的首付钱太少或者同等条件 另外一个买家经纪比你的买家经纪关系好！）
所谓现金：银行账户里的钱--来自你的各种正规收入/炒股的钱/中国爸妈汇款进来的
如果想增加中offer概率可以自己在open house的时候直接找卖家经纪（此处有风险、卖家经纪毕竟是卖家那边的，我个人不赞成）
卖家若接受offer
进入下一步：房屋检查 费用250-450
这步很重要，这钱不能省：需要检查屋顶是否漏水，是否有白蚁，水，电，暖气是否可以用.是否有中央空调
如果发现重大问题可以不继续下去，或者你觉得房屋太破旧不想要了 所以看房子的时候这个也是一部分，记住验屋师说的，你损失检查的费用，如果没什么大问题就签合约
这个时候就要找个律师作为你的买家律师
验屋结束后会把报告发到买家律师那边
买家律师也会和对方卖家律师预约签合同时间
预约好时间就去买家律师那边签合同交一半的律师费
合同是卖家发文件到买家律师，买家律师跟你沟通合约细节（这里可以提要求，比如我验屋发现煤气灶不能用 买家经纪和卖家经纪谈好给我credit 这些都要写进合同里面，合同细节商讨好后签字发回卖家，纽约签合同需要支付10%的定金）
所以一旦签合约就要把房价10%支票开到对方卖家律师那边了（10%定金需要支票、写完支票正反面需要拍照留底后续贷款需要）
签合约第二重要步骤
注意事项：签合约必须
1.要求如果贷款没成功退还10%定金
2.银行估价比实际买房的价格低 如何处理？正常是三种情况1.自己多出首付 2.卖家降价3.交易取消.
这点合约上也要写明因为估价和实际相差太大 取消交易退还10%定金
3.贷款到过户卖家需要给60-90天时间
三大点
小点上就是冰箱 煤气炉 洗衣机必须有、暖气 水电 保证过户前都能使用，
（验屋如果发现无法使用，可以要求卖家给credit、讲好的都要写进合同，当然这些谈判也可能影响卖家是否决定不卖给你，所以这些都在买卖双方 谁更愿意买或者卖）
最后要注意烧水的炉和暖气炉保证在有效期内，还有肯定要能用
我当时没注意到烧水的炉快过期了要是发现了可以叫卖家在给我几百credit 等我过户才发现烧水的锅炉过期了 自己又花了800换了一个！😭
房子产权几个人 签合约的时候就得写几个人
美国产权有三种 这里不详细说了
想了解的话自己可以去🔍谷歌
接下来进入贷款
这里说两种1.查收入2.不查收入
查收入按照时实利率，但是要求高
需要W2 报税单，报税的钱必须是贷款月供的三倍
看你贷款多少和职业收入有关
比如军人利率就超级低或者某些州低首付低利率
所谓不查收入，并不是真的不查
只是提供到材料很少
必须要有的ssn I D 绿卡/公民护照
买房贷款条件：1、有合法身份（绿卡/公民）
（没有的只能就全现金）
2.足够的首付一般最少30%还是35%？
40%以上最优！当然越多越好，
3、信用分数
这些虽然说影响你的利率，实际不查收入
贷款中介很重要
这里一定要货比三家 多问多跑
（本人血的教训）
贷款需要了解 手续费多少
几年贷款？一般15 or 30固定！
还有一种前5年固定 —这种前期利率低一些，但是要是想固定下来，需要重新贷款又要一笔钱
比较适合短期只是想买来后面卖掉的投资房
贷款能否买点数
哪个公司
不查收入个人觉得
15年固定是最好的，时间短
但是压力比较大一般比30年多个800-1000
30年固定月供少，时间长
利率 月供多少可以搜索 自己算就能大概清楚哪个合算
再重申一遍 一定要多问几家银行和贷款中介公司
最后决定去哪一家
准备去哪家贷款后 会列出各种过户的杂费
房子有地税，是需要加在贷款月供或者分开付款都可以 ，贷款有1%的贷款税 .
买房过户费一般是房价多少？？忘记了总之这个钱过户前 也要准备在银行首付款里面！
贷款过程中需要银行估价，贷款公司会派人去房屋里面检查估价 出估价报告，这笔估价费用
有时候会先扣掉，过户时候要看看是否又被扣款
贷款第一审批下来后会要求买房屋保险的收据
所以这个时候需要找一家房屋保险，过户会再去付费
贷款批下来后，接下来就是律师预约过户时间了
过户当天需要准备的东西 买家律师都会说明
买家律师会在过户前2-3天算好需要准备的钱发给你
（你需要去银行买同样数额的本票）
买家经纪也会要求你预约时间进屋子里再检查一遍
如果有问题或者之前商讨的东西没解决 可以要求卖家处理好再过户或者直接给credit.
如果没问题就是顺顺利利去过户了
过户当天就是各种签字
然后记住一些注意事项（其实是买家律师和你解释各种文件的意思、还有产权分配等等）
这时候交完剩下的一半律师费
过户完！恭喜你🎊🎉🎊
这个房子🏠就属于你了
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