近年来美国房价高企，不少人可能会趁机卖房子赚一笔，但到了报税时可能就收到意外惊喜（吓）：卖房子所赚的钱需要征收资本利得税（Capital Gains Taxes）。
据全美房地产数据库（ATTOM）统计，在2021年，美国卖房子平均利润为94,092美元，比两年前的55,000美元增长了71% 。
专家表示，虽然许多人卖房子的利润低于自住房的利得免税门槛，但其他人可能就会收到暴涨的税单，尤其是那些长期持有房地产的人士。
资本利得税
房屋销售利润会被视为资本收益，在2021年根据报税人的应税收入水平，需按0%、15%或20%的联邦税率征收资本利得税。
| 2021年资本利得税率 | ||
| 报税身份 | 长期利得税率 | 应税收入 |
| 单身 | 0% | $0 ~ $40,400 |
| 15% | $40,401 ~ $445,850 | |
| 20% | $445,851或以上 | |
| 已婚合报 | 0% | $0 ~ $80,800 |
| 15% | $80,801 ~ $501,600 | |
| 20% | $501,601或以上 | |
卖自住房的免税额
IRS为房主提供了一项“冲销”政策，允许单身报税人士扣除至多25万美元的利润，而夫妻联合报税则可以扣除至多50万美元的利润。
这个门槛自1997年以来一直没有改变过，但房屋销售价格的中位数在过去20年已翻了一倍多，影响了许多长期持有房产的房主。
图片来自于CNBC，版权属于原作者
虽然税务扣除对于一些房主来说很有帮助，但这也有严格的申请准则：在房屋出售前5年里，卖方必须有两年拥有并使用该房子作为他们的主要住所。
会计专业人士表示，这两年的期限是不需要连续的。所以如果你拥有两套房子，可以在两套房子之间分配居住时间，只要在一个地方累计居住时间至少有两年，就可能符合资格。有的人也可以通过将出租房转换为主要住宅两年，来获得部分免税，这种“冲销”是基于屋主在那里生活的时间百分比。
比如，如果单独报税人拥有一个出租物业10年，并在那里住了两年，他就可能有资格获得25万美元扣除额的20%或50,000 美元。不过你需要保留良好的记录。
增加基础成本
如果卖房子的利润超过了免税额，房主或者可以通过在原始购房价格的基础上，通过增加房屋修缮支出的方法来减少利润。
例如，根据IRS的说法，房屋扩建、修建露台、美化庭院景观、建游泳池、添加新系统等等都可以算作房屋修缮。
但是，那些不能增加房屋价值或延长房屋寿命的日常维护费用，比如油漆或修补漏洞等，则不能计算在内。
当然，屋主需要提供房屋修缮的证明。但通常在很多年之后，这些证据都比较难提供。
会计专家指出，房产税历史也可以帮你回顾并重新计算其中一部分成本，合理的估算在一定程度上可被接受。
除此以外，业主还可以通过把产权、过户、法务或勘测，以及产权保险等等的费用结算到成本里来增加成本基础。
其他间接税务影响
如果出售房屋获得了高额利润，还有可能会产生其他的税务影响。
比如，调整后总收入的增加，可能会影响房主获得医疗保险补贴的资格，并可能会被要求偿还预先使用了的医疗保险费用抵免。
退休人士因卖房子增加了收入，也可能会导致红蓝卡Medicare Part B和Part D部分保费增加。
后言
如果小伙伴们打算卖房子或其他贵重资产，建议先行咨询专业人士。财务顾问或者税务专业人士可以根据你的整体情况来预测可能的税务结果，帮你作出至优选择。
（来源：CNBC，封面图Credit：Chinnapong/iStock）
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