房贷利率正在快速攀升。
Bankrate全国调查显示，在四月初，30年期房贷的平均利率飙升到了4.95%，这个数字在去年8月时还仅为3%。
房贷利率上一次涨幅如此之大还是在1994年。
当时，1993年末，利率还不到7%。到1994年12月，这一数字便飙升至9.11%，在不到12个月的时间里跃升了2个多百分点。
一些专业人士表示，2022年房贷利率的上涨幅度可能比1994年更加剧烈。
无论是1994年还是2022年，美联储都把贷款利率作为对抗通胀手段。
我们今天就一起来回顾一下1994年房贷利率飙升对当时房地产市场的影响，并一起探讨一下这次上涨可能带来的后果。
为什么房贷利率会在1994年飙升？
美国经济在1990年和1991年陷入衰退，直至1994年开始逐渐复苏。
随着经济升温，美联储迅速采取行动，准备加息。1994年初，联邦基金利率为3%，年底时这一数字已提升至6%。
美联储加息令市场措手不及。当时媒体还不发达，联邦公开市场委员会(FOMC)在传达其未来行动方面时，沟通的效率和透明度较低。
缺乏及时沟通，投资者对加息措手不及，导致1994年市场出现一连串波动，债券市场崩盘，导致包括加州Orange County在内的多个地区破产。Orange County是当时美国宣布破产的最大地区。
房贷利率随后在1995年略有回落，1996年初降至 6.95%。在90年代剩下的时间里，利率一直在6%到9%之间波动。
尽管30年后的今天，经济状况有所不同，但还是有一些和1994年相似的地方。比如美联储旨在通过反复加息来抑制通货膨胀等。
1994年的利率飙升对当时的房地产市场有何影响？
在整个1994年利率飙升期间，房价一直在上涨。
根据美国房地产经纪人协会的数据，1993年美国房屋的房价中位数为107,200美元，1994年攀升至111,200美元。1995年时由于加息的影响仍在继续，进一步升至114,600美元。
Case-Shiller房价指数也显示了类似的趋势：房价在1994年一直以2-3%的速度上涨，在1995年夏天放缓至1.7%。
其他利率上升时，房屋价格也常以这个模式改变。经济学家表示，房屋价格往往不会降低，因为卖家大多不愿降价，而是选择暂时不再出售。
除了导致房价上升之外，房贷利率的增长，也对当年的房屋销量产生了显著影响。
当时，房屋销售量从1993年的370万增加至1994年的390万套，然后随着购房者逐渐适应新的利率，最后回落到1995年的380万套。
根据房地产经纪人的数据，到1996年，房屋销售量已远超400万套，即使当时房价增长了8.29%。
可见，即便利率上涨，房价依然在往上走，且很多卖家选择暂停出售，房市依然火爆。
2022年的利率飙升将如何影响现在的房地产市场？
与30年前相比，如今的美国房地产市场大不相同。如今的购房者面对的是待售房屋的严重短缺。
根据房地产数据公司CoreLogic的报告，在供需不平衡的推动下，房价从2021年2月到2022年2月，已飙升20%，创造新纪录。
房主们现在拥有空前的资产净值，不太可能发生大规模房屋贷款断供的情况。
Bee's Wood预测，今年美国人将继续购置房屋。实际上，每代人都是如此——婴儿潮一代在80年代房贷利率飙升至两位数时，也没有停下购房的脚步；Gen X在90年代房贷利率为9%时，也是如此。
虽然房贷利率上升可能会提高房价，但30-40岁的美国千禧一代人口激增，依然强有力地推动着人们对房屋的需求。
目前的房产市场，有些买家开始观望，导致市场升温速度放缓，但仍然有大量买家密切关注市场，且市场上房源数量还是远远少于买家需求。
从各方数据来看，利率升高减缓了市场升温的速度，不过目前还远远无法扭转部分热门地区 “卖方市场” 的大环境。
这也就能解释为什么很多买家听说 “市场降温了”，但实际在看房、下Offer的过程中，仍然感觉竞争很激烈的现象。
对于想买自住房的刚需买家来说，建议做好前期贷款准备，趁着大量房源上市的时机，随时关注新房源，以免错过喜欢的房子。
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数据来源：Bankrate
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