实战分享！如何在危机中找寻机会？

美国Connie 582 浏览 2022-10-31 发布

大家都知道危机中也酝酿了机会，但更多人不知道机会在哪？怎么找？很多人在黑暗中都很迷茫，先不用焦虑，小编整理了UFUND Investment创始人&CEO Connie Wang是如何在危机时刻抓住了机会赚钱的实战总结！快来看看吧！（本文使用了Connie的第一人称。）

我是如何抓住机会的？

上次的危机时刻，发生在2020年的3月，那时德州的房地产市场是完全冰冻状态的，没有交易量，恰恰在这种时刻，更不能停止找寻机会。一则新闻偶然间抓住了我的注意力：亚马逊配送中心2020年的6月将要在Ocala开业。

而且亚马逊选择的位置，Ocala, Florida，也有很多其他公司在，比如联邦快递FedEx; Dollar Tree也将会在Ocala建造配送中心；H&M也将在Ocala建造大楼。同时，更多的大公司，比如AT&T和可口可乐都即将在这个位置建造配送中心，物流行业在这个地区长期来看绝对是看涨的，现在生活越来越便利，需要更多的仓储和物流，同时最重要的是，这些公司都会在未来大量招人，数量肯定也会达至几千。在这么小的一个城市，这几千的工作量肯定会带来房地产的需求。但当地的房屋供应量，还不超过两个月，所以我觉得机会来了，就在疫情期间，买了一个在Ocala的小房。

收益数据是多少？

先来给大家公布一下买卖和利润数据，2020年的买入价：$145,000，修理费$5000，总共的成本是$15万，而当时的市场价格是$195,000，也就是说，购买价格有一些折扣。当时的租金$1450，月管理费为8%，所以12个月的租金收入为$13,920。这个房子在2022年以$345,000卖出，租金收入两年为$27,840。

(声明：为了简化，这里没有计算增加的租金部分，也没有算房屋的交易费、保险费以及房产税，最后得出来的利润是222,840。是前后买卖差价和租金收入的总和。)

如果按照全现金投入来算回报比的话，得到的回报是149%。如果买入使用了住房贷款，把贷款首付25%和修理费的$5000相加，成本只有$41,250。这样计算下来的收益率就更为客观了，高达539%，而其实收益有可能做到比539%还要高。

如果市场价值本应为$345,000的房子不拿去卖，而是去做了75%的再贷款，拿到手上了$258,750，再扣掉之前投入的$15万，加上两年的租金收入$27,840，那总收益就是$136,590，同时我可以拿着$136,000接着做下一套的投资…

Ocala这个地方现金流极好，增值也不错，我在当地也有非常靠谱的开发团队和合作伙伴，同时我惊讶的发现，这个地方很多人都没有听说过，所以竞争非常少。其实Ocala离大家耳熟能详的城市都非常近，1个小时到达Orlando，1个半小时到达Tampa，而且这个地方的经济比较多元化，近些年来它的交通部门几乎翻了一番，足以说明Ocala人口的增长。虽然城市不大，但却吸引着大量来这边工作的人，超过了100万居民地区的员工，福布斯杂志已经连续5年将Ocala评选为未来就业增长的十大都市之一了。同时佛罗里达州也有税务和法律优势，法律上更保护房东。

如何挑选投资房？

1、挑选位置和户型

到底什么户型最有出租性价比呢？那就是入门级的小户型，平层，三房两卫，这种户型老人和小孩会更喜欢。如果房子建的太大了，多出来的面积也是租不出去的，功能性达到就可以了。如果建的太小了，比如两房一卫或者两房两卫，那差不多户型的公寓就成了竞争对手。

2、挑选靠谱的开发团队

这一点是非常重要的，开发和管理团队要非常专业，水平要过硬及靠谱，同时最好不要开出一片新区来做开发，要在成熟的社区里面建新房，但也最好不要建在全是住房的区域。

3、装修性价比要最高

出租房装修的地板最好要用防水的，这样维持时间很久，也不会像地毯一样，等租客走了有需要重新换。在Florida要考虑到飓风的侵袭，防水材料再加上Ocala本身不靠海，所以房屋一般会毫发无损，且保险费也低。

4、佛州的房产税低

因为佛州是共和党派的州，所以这里的房产税是非常低的，很多房源连1%的房产税都不到。

5、挑选的市场不仅现金流要好，同时还要有增值空间

下图是佛罗里达州的趋势对比，Orlando、Tampa和Jacksonville的价格都太高了，现金流不会太好，绿色的线是Ocala，价格是最低的，增幅却是和上面3个城市保持一致的，这是为什么说它兼具增值空间，现金流又好的原因了。Zillo通过分析全美911个房地产地区市场做的调查里面，预计2023年唯一有涨幅，还超过5%的那些最好的城市里面，就有Ocala，而且涨幅会达到8.2%。

Ocala的房子好在哪里？

1、没有维护成本

我从2020年就开始买进，建房，到2021年初的时候开始卖给投资人，每次都火爆的瞬间就卖光了，后来我们很快就不卖了，因为材料费一直在涨，所以完全无法把控最后建造完的价格到底是多少，我们不希望到最后建完了，再回来跟买家改价，所以干脆就停了。另外也因为我自己的原因，想要多持有一些，因为新房未来的很多年都没有什么维护成本，很省心，所以多多益善。

2、价格有折扣，有降价空间

到现在，基本上所有的新房都陆续建完了，但是老革命遇到了新问题，计划赶不上变化快，现在经济危机又来了，包括以前本来不打算出售的新房，为了抵御后面的风险，所以要卖出这些出租房里面10%-20%。这些房价格上都有很大的折扣，从2020年建房开始，虽然后来建造成本涨了，但总体的建造成本还是很低，可以允许我有空间降价。

3、有租金条款保护和一条龙服务

同时我们有保证租金的条款，这就是在保障现金流的收入。一条龙服务也是从头管到尾，从买到建造、装修、出租管理，甚至到最后的出售，都有服务。

4、刚需市场，租金火爆

这两年租金已经涨了20%多了，而且Ocala属于刚需市场，能保证它在市场上非常坚挺。这里的房子一直都让投资人心心念念，每次新房源一出，都一抢而空。这次我们的Ocala新房有强势回归啦！不想错过的投资人，这次可要抓紧机会哦！这批房源大多是现房或者即将完工，省去长时间等待建造的过程，租金也从年初的$1,650左右涨到了$1,750，但数量不多，先到先得哦！

👇是我们这次自营Ocala批发新房源详情：

全新UFUND自营新建独栋别墅，位于佛罗里达州的Ocala，升值潜力强劲！Zillow评估900多个市场里面，Ocala是为数不多目前预测的增幅超过5%的城市。我们的房源现在只需20万中的刚需价，还低于市场价2万，现金买还有折扣哦❗️❗️ 1套是现房买下即可出租，另一套，预计最快年底就能完工。

➕3房2卫，预计月租$1750，新房现金价折扣价不到$25万。

➕一楼平层，多数租客的首选！

➕房屋全托管，专业物业公司打理，免操心

➕全新房地税低，可贷款，利用杠杆每月仍有正现金流入帐

➕位置好，沃尔玛和高尔夫⛳️会所均在18分钟之内，交通便利！

➕全现金购买有额外折扣，省去贷款压力；如果贷款购买，能利用杠杆获得高回报

➕Builder送一年质保，出租市场强劲，增值潜力大

Ocala，距佛罗里达的奥兰多仅大约一个小时车程，因为Ocala位于佛罗里达州的中心，而且还是一个重要的物流中心，越来越多的公司搬到Ocala！其中1套房子离Dollar Tree配送中心就只有13分钟哦！另外有许多大规模的投资，例如最大的医疗级设施加工厂, Coca Cola 开设分货中心，就业率也是不愁的。