很多人都听过房地产的经典投资策略BRRR，但可能不清楚具体怎么用，拿我之前买房的实战举例说明：
🏡BRRR核心是先买一套较旧的房子，装修房价涨后，通过refinance把之前投的💰贷出来，拿这💰再去买下一套房子，以此类推。
之前写过, 我2015年在湾区买了人生中第1套SFH，95万💰，首付19万💰。贷款利率3.75%, 每月房贷$3520💰, 房产税每月935刀💰，房子保险$80💰/月。不考虑维修的话，房子每月总成本$4535💰。
🏡房子二楼是4B 2B, 一楼已有两个旧Room+1个厕所（illegal）, 花了3万刀💰legalize, 改成合法的2B 1B ADU，独立出入。二楼装修花了8000刀，总成本不到5万刀💰。
那时我和队友住主卧，把楼上的两间+楼下ADU都出租，楼下ADU租2300刀💰/月，楼上两间共租2400刀💰/月，租金总收入4700刀💰/月（Utility租客额外付）。扣除房子成本$4455/月💰，还有$245💰/月盈余，相当于我们0💰成本住房。
到2017年，利率更低，refinance后利率降到3.125%, 每月贷款降为$3120💰，算上房产税涨了点，房子总成本降到$4200💰左右，租金从$4700💰涨到每个月$4850💰，每月650刀💰的净现金流。那时房子本身也涨了，加上做了ADU, 我做cashout refinance, 从房子里额外贷出30万💰，并用这笔💰做首付买了另一套房子。
原本这套房子因多出30万💰贷款，贷款每个月增加1000多刀💰，但我买房搬出去后，把二楼的主卧和另一个小房间也出租，每月租金收入增加$2600💰, 算下来每月共有~$2100💰净现金流。
⭐️而我投入只有24万💰（首付19万+装修5万），所以我从这时开始不仅零成本💰持有房子，还空手套白狼额外赚了6万美金💰+每个月$2200💰的净现金流。从理论上讲，哪怕我只有一美金💰的净现金流，回报率也是无限大（因持有成本为零）。
亲身体会到BRRR的威力之后，我就继续照搬这个策略。我每次换房至少住满一年（这样可按自住房利率贷款，利率较低，把利率锁成30年fix， 再搬出去买一套自住房）。
现在因房价和利率都高，投资机会很难找，只能耐心等待时机，尽量挖掘价值洼地（见之前的帖子），没有好的投资机会，宁愿观望等待也不建议贸然出手。
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