房子过户有一段时间了，闲下来想跟大家分享一下买房的基本步骤，还有要注意的问题。
第一个阶段是在网上看房，大范围广撒网，对心仪地区的房子有一个基本的了解，再根据自己的预算做几个接受的组合，面积，房型，年代，装修，upgrade, 是否学区房等等。看房软件推荐Redfin, 原因是信息更新及时，不像Zillow 有很多虚假信息，很多已经under contract 甚至sold的房子还放在active listing上面。
第二个阶段是选择agent, 一个好的agent胜过千言万语。敲黑板！口碑很重要，我很幸运, 朋友推荐的agent非常负责，在我刚开始看房还是小白的时候，总是一针见血的指出每个房子的毛病，很多我觉得还不错的房子都被她否决，坚决不让我买有问题的房子。不像很多agent着急成交，催促客户赶紧签约。这样的话可能客户稀里糊涂，对房子一无所知的情况下就买了，后患无穷。
Ps: 通常中国agent都会有1-1.5%的返现，可以cover掉一大部分closing fee, 很赞。
第三个阶段是疯狂看房，我的建议是看的越多越好，对于新手而言，从图上很难看出实物的好坏，大部分照片比实物好，也存在照片拍的非常烂实物很不错的情况，后者在如今火热的房市之下，可以给你先发优势，减少竞争者（很多人看照片难看就直接pass了）。一个好的agent可能非常忙，不能每周都带你看房子，这样不要怕，我每次在redfin看到新出的房子就直接在app上面约，redfin会派人带你看房，我先看过之后，挑出个别喜欢的房子，再让agent帮我把关。我的经验是看了几十套之后，基本在网上看图就知道房子好坏，是不是我喜欢的类型了，大概就是所谓久病成医吧。
第四个阶段是出offer，付定金。遇到喜欢的，agent也觉得合适的房子，当然要毫不犹豫出手，出手要稳准狠。最近美国房市非常火热，好的房子几天就会pending, 保守的要出个原价，加价的情况也很普遍。我的建议是，在如今卖方市场中，遇到好的房子已是不易，在要价合理的情况下适当加价，及时出价，很容易赢得卖方的好感，从而提高拿下房子的可能。虽然卖家最主要看的是买家的出价，但情感因素也会成为影响因素，很多美国人会参考买家对房子的喜爱程度，我在出offer的时候就毫不掩饰的表达了我对房子的喜爱，对卖家装修taste的肯定和赞赏。尽管我的出价不是最高的，但卖家还是接受了我的offer，理由是我看起来是会真心爱护这个房子的人。
第五个阶段是做房屋检查，绝大多数买家会在offer里放置房屋检查的contingency，如果检查出现问题，房主不给修或者问题实在太严重，可以在一段时间内退出合同，拿回定金。房屋检查主要包括home inspection, radon test, termite inspection. Home inspection 是对整体房屋状况做的一个相对细致的评估，价格根据面积大小300-700不等。我的房子房检足足三小时，楼上楼下跑来跑去，发现了不少问题。radon test就是氡气检测，尽在地下室进行，没有地下室的可以不用考虑，价格100左右，美国标准4.0就是超标，有致肺癌的风险，需要安装一套装备把气体吸出去才可放心入住。termite就是白蚁检测，听起来好像很可怕，但其实大部分老房子都存在白蚁入侵的情况，要分情况考虑，如果在地基上有白蚁那绝对不要考虑，但是如果出现在车库里，并且卖家已经做了不错的处理，就不是什么严重的问题。
第六个阶段是出了房检结果，和卖家沟通，是卖家给修还是还一部分credit. 我的原则是抓大放小，贵的麻烦的尽量让卖家修，简单的便宜的以后自己也可以解决，卖方市场中卖家通常比较强硬，不太愿意出钱修理，这种情况就看你是多想要这个房子了，如果预计修理钱不多的话，也不是不能接受的，
现金购房的基本流程到此结束了，坐等closing day过户，需要贷款的朋友需要做接下来的贷款申请，appraisal,贷款审批等事项。每个人情况都不太相同，这里就不多赘述了。
写在最后，很多朋友对房子组合要求过高，既要location又要面积大，房子新，学区好，装修精美。但在手头预算有限的情况下，几乎是不太可能实现面面俱到的。建议大家避重就轻，挑选自己最为偏好的几个因素，从最重要最喜欢的开始排序，对自己想要的和能得到的有一个清晰的认识，才最可能买到合适的房子。希望大家都能尽快买到属于自己的一栋房子，有一个温暖的家。如果大家想看的话，下一篇文章我会详细介绍一下房子装修，装饰，家具信息，我们下期再见👋。
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