关于装修那些事儿

玛雅传说 4.52万浏览 2019-08-19 发布

最近终于完成了历尽三年多的装修项目。与之前装修过的别墅不同的是，这个项目是旧房全部推到重建。（第一次尝试做全新的项目）由于原本房屋占地面积较大，所以重新规划设计成两栋全新的现代感十足的别墅。（Condos)

旧房重建后对比图

旧房原貌

推到重建后效果图

关于翻新加建或重建

众所周知旧金山湾区的房价高的令人乍舌，人工费、材料费更是随着每年的山火节节攀升，如果买装修好了，地段也好的房屋真的是很贵。在旧金山市好区200万美刀也买不到像样的房子。所以，如果选择比较好的区域，买一幢老旧的房子，翻新加建或者完全新建，相对来说可以节约成本。如果你所住的区域房子价格比较高，你准备投资或者是不够住，建议你可以加建。

前期

首先你需要找一位建筑设计师，帮你设计一套量身定制可行的方案，（建筑设计师费用一般是按小时收费$160/小时）并由建筑工程师确认，图纸画好后交到市政府等待审批。（permits）政府会审核，然后把你建房子的消息，通过信件发给你周围邻居，告诉你的邻居，你打算扩建房子，如果邻居没有反对，那你就顺利完成了第一步。你可能需要逐家逐户上门拜访征得他们同意并且签字。如果不同意你就要不停的和设计师交流更改图纸，和他们一起开会.....这个过程是很艰难的，考验你的沟通和社交能力。由于每个区政府的政策不同，有的城市批的很快，大概2个月可以通过。（如果邻居同意）比较重视城市规划的区域比如旧金山或者伯克利则需要4-6个月甚至一年左右可以才可拿到到规划证和施工许可证。

如果是决定重建，像这种完全推到重建，则需要等待2年多的时间才可以取得规划证和施工许可证。permits 这里需要提示大家，根据自身经济条件、时间成本和施工成本核算，是否值得等待3-4四年重建新的全新的项目。当然如果你是投资者，可以考虑重建，加建可以考虑出租或Air B&B, 也可以当作一种回报。

装修成本

通常在美国建设房子速度很慢。这两栋新房子施工周期17个月左右，这个速度已经算快的。工人成本很高，大概平均$240每平方尺。如果请专业的建筑管理公司负责打理一切，还要另加费用。建房的地下基础工程和中国没有太大的差别，用水泥、钢筋建造。地上部分是木制结构为主。再加上选用好的建筑材料来装修，避免了千篇一律的开发商的房子。（我这里指highend),大概装修成本在$360每平方尺，市场上比较好的区域的房子，平均每平方尺超过了$1000/平方尺。自己盖房子可以节约大概30％的费用。

加盖房子到底有没有坏处？有，那就是你的房屋税会按照市场价格上涨一些。如果是重建，每年缴税额则按照市场价格缴税，会增长很多。

工程验收交付

美国建筑工程的品质抓得很紧，各个环节一丝不茍。如果房主住进去后发现品质问题，一年内可让他们返工。美国人建房很注意文明施工，建筑工地上基本没有什么噪音。如果噪音大，周围的人打电话控诉给政府后，处罚是十分严厉的。而且建筑工地的材料都堆放得很整齐，包装箱等杂物工人也都会及时清理，不污染环境。

房屋在建造过程中还需要很多次的检查员上访（building inspection）。除了传统的建筑许可证（building permits）允许你和承包商对房屋进行加改建外，房屋建造之前还需要拿到其他的许可证：比如供暖系统（HVAC），电力（electrical），给排水（plumping）等。所以屋主在建造之前最好拿到所有应该拿到的许可证，以防不时之需。美国的电力燃气和水PG&E 需要很长的排期，最好从一开始就申请，以免房子建好了依然无法入住。

申请建筑许可证和预约检查程繁琐复杂，我家的全部由陈先生亲自搞定。这一过程要求很多的文件和办事人员的交流，需要花费大量的时间和人力，尤其是我们知道政府人员短缺，每天要接待很多的预约，所以无论对于在家或者外出工作的屋主，申请许可证和预约检查都是一项繁重的活。尤其是在不理解流程的情况下，容易出现交流和理解上的错误。我知道有些屋主英文不好办理permits 时经历了了很大障碍，他们其实可以请一些置地地产公司帮忙跑这些手续。以便更加快速节省时间拿到permits.