Hello大家好，我是Candice。我目前已经在美国居住生活了7年，拥有4年地产行业的从业经验。我是专注于纽约曼哈顿地区以及其周边地产，所以想对很多第一次来纽约的宝宝们详细科普一下有什么租房需要注意的地方。希望可以帮到大家！大家一起跟着我来看一看吧～
1.常见用语
首先了解一下户型
那么大家平时说的【1b2b3b】
到底是什么意思呢？
1B1B户型：全称是1 bedroom 1 bathroom，也就是我们一般叫的一室一厅
2B2B户型：两室两卫，把客厅隔成卧室以后就可以三个同学合租，住主卧的同学可以独用主卧的卫生间，相对也需要分担更多一些的房费，次卧和客厅的同学共用大卫生间，次卧同学比客厅同学也要负担多一些的房费。
2B1B户型：两室一卫，主卧和次卧的同学需要share一个洗手间。
Studio户型：studio是大套间的意思，想一个人住的朋友会选择studio，基本分为kitchen + bathroom + living area,部分大楼也有大空间的studio，叫做Alcove Studio，还有sleeping area，但living area和sleeping area都不会被隔开，比较适合情侣居住。
2.主要区域
那么，来纽约一般都住哪块区域呢？Brooklyn是不是很危险？Long Island City荒芜吗？罗岛是不是不方便？
要感受一个真实的纽约，住在曼哈顿是首选！
曼哈顿租房一般分如下几个区域：
1.Downtown，也就是纽约的金融中心，在世贸大厦、华尔街一带，适合在wall st的上班族，或者Pace University、NYU Tandon的学生；
2.Midtown，约14-59街，即宾州火车站、时代广场、第五大道一带，大多luxury building集中在midtown west，是个闹中取静的好地方，是Baruch，NYU，Fordham学生的不二之选；
3.Upper west和Upper east，约60-96街，upper west简直就是哥大学生的宿舍了，步行上学不是梦；而upper east的老房子也别有一番风味。
然而，曼哈顿的租金总是高得惊人，不少人会选择住去周边，但又经常问小可爱这些地方是否安全方便。这里来消除一下大家的偏见～
Brooklyn，尤其是Downtown Brooklyn，非常安全。那边配套生活设施也很齐全，大型超市（Whole Foods，Target）、苹果旗舰店、美食街一样不缺。由于那边新建了许多高级住宅，巡逻也频繁起来，安全加强了不少。
LIC也是近几年新型起来的一片区域。Hayden, 1 QPS, Jackson Park, Eagle Lofts等豪楼都相继完工，留学生最爱的西安名吃也即将开业。周围地铁线多达七条！荒芜？？怎么可能！！
罗斯福岛和位于新泽西的Newport是租房性价比最高的两个区域。罗岛有小红车，可以免费搭乘到最近的F地铁线，一站上曼哈顿。Newport有path站，连通新泽西州和纽约州，6分钟可达曼哈顿。是不是很方便呢～
3. 提问解答
租房前期
Q:如果我想租房，我提前多久看房比较好呢？
A:一般而言，曼哈顿以及Downtown BK提前30-45天。LIC长岛市的确的话提前60-90天都有房源
Q:晚上可以看房吗？
A:大楼的Leasing Office的关门时间是晚上6-7点，所以很遗憾太晚了就无法看房。
不过Homieland周末也会为大家服务～平时工作或者上学比较忙的宝宝们可以选择周末和我们去看房哦～
Q:房租里包括些什么？房内有家具吗？
A:一般每月的房租，除了住房租金，还包括水和煤气哦，电和网需要自己去开通并支付。网络费用$70-$100不等，电费根据每月的使用情况，通常夏天会多用些～不过也有一些性价比非常高的大楼会赠送一年的免费网络哦～比如长岛市的Eagle Lofts和Ollie，还有中城的555Ten等等。
大部分的公寓房内没有家具，大家需要入住前自己置办。但是也有一些酒店式管理的大楼像Alta+ 提供拎包入住的公寓，甚至连毛巾都会提供哦！
最方便的就是宜家啦～当然华人家具商也有很多，而且微信上就可以下单哦！
Q:纽约的楼盘一般对入住者有什么要求？
A:有的。一般管理比较好的中高端楼盘都需要满足良好的信用记录，没有犯罪记录，并且年收入满足房租的40-45倍。
Q:是不是没信用/收入不够，比如说学生如何满足入住条件呢？
A:现在纽约市内大部分的中高端的楼盘基本上95%以上，针对留学生/收入不满足45倍房租要求的人的政策已经改成强制需要购买入住担保保险，并不接受一次性预付 或者多给押金的形式。
那为什么一定要求购买担保保险呢，主要原因是，美国是信用制度国家，房东对于租客有严格的筛选机制，如果没有信用或者没有收入都没办法正常租房。这样的情况下就要求租客需要通过一家担保公司购买保险的形式，作为担保。也就是说，万一租客不缴纳房租，担保公司需要对房东的损失进行赔付。这个就是担保保险的作用。
那为什么大楼不接受一次性预付一年房租呢？其实政府改革的好意是保护租客，因为针对美国本地的租户，租房一次性给一年房租其实是非常大的一个经济压力。为了保护租客以及税务清算原因，政策进行了改革，不允许一次性预付房租。
除了纽约市之外，新泽西市是可以接受其他的租房形式的，比如说多付押金，或者是一次性预付一年房租。
Q:除了购买担保保险我是否可以有其他方式担保呢？
A:答案是有的。你还可以使用个人担保人，个人担保人需要在美国有报税记录，并且报税金额满足80倍的房屋租金。比如说4000美金月租的房子，担保人年收入则需要超过32万美金。
个人担保人需要和租赁者一起填写申请表格，提交个人材料进行审核。并且担保人的名字最后也会出现在合同内，需要签字确认。
Q:Net Price和Gross Price是什么意思？
A:Gross Price是房子的原价，而Net Price是指部分大楼在特定的月份会给的一些优惠政策后的价格。这些大楼会给的1-2个月免费后，平摊到每个月的价格。不过实际支付房租的时候，假设大楼提供一年租期赠送一个月免费，通常是第一个月不用付房租，之后每个月按照Gross Price支付哦～
Net Price就相当于Gross price*13/12
Q:我在外州/国内，没办法来纽约看房，怎么办？
A:可以视频看房！
Q:我租房签约需要准备什么资料？
A:留学生：
-证明身份有效的文件：I20+ Passport首页+ Visa（租赁期内必须有效）
-证明在校/OPT的文件：学校的Enrollment letter/ Offer Letter / 课程表/ EAD卡
-证明在美国有效银行信息：最近一期的银行Bank Statement （可以在网络银行下载）
-Lanlord reference Letter（部分楼盘需要）：以前的居住证明，可以是大楼的rent history/ 以前房东写的推荐信/ 以前宿舍的付款记录
工作：
-证明身份有效的文件：Passport首页+ Visa/ H1B/ EAD卡/ 美国身份ID（租赁期内必须有效）
-证明工作的信息：Employment Letter+Pay stubs （通常3-4期）
-证明在美国有效银行信息：最近一期的银行Bank Statement （可以在网络银行下载）
-Lanlord reference Letter（部分楼盘需要）：以前的居住证明，可以是大楼的rent history/ 以前房东写的推荐信/ 以前宿舍的付款记录。
租房中期
Q:何时可以搬家入住？搬家需要预约吗？
A:等到走完申请流程并签好租房合同后，可以在合同开始的第一天就入住。
搬家时如果有大型家具，需要向大楼预约电梯。如果月末搬家建议早点预约哦～预约方式也很简单，直接联系大楼的Management Office即可～预约好的电梯可以使用两个小时。
Q:找室友一起合租，如何分配房租？客厅做隔断，能否打全墙？隔断的费用是多少？
A:1b的客厅和卧室一般相差$150-$200；2b的客厅和次卧相差$200，次卧和主卧相差$200。这是我们建议的价格哦！实际可以根据房间大小或者匹配室友的难易程度做相应的调整哦～
既然说到客厅可以住人，客厅室友有时就会选择把自己的生活区域隔断出来，这样不仅有了自己的空间，也增加了隐私性。大部分大楼不接受客厅打全墙（即封顶式的隔断）哦～隔断到天花板需要预留12英尺的缝隙。目前纽约接受打全墙的大楼有Herald Towers（中城）, The Max（中城）, The Paris（上西）等。
一般自己买柜子做简易隔断，费用在$200-$300左右；如果找专业的隔墙公司，费用$800-$1,200不等；记得隔断时候不要破坏原来的墙体哦，不然大楼会扣除押金～
租房后期
Q:续租的话，房租是否会上涨？
A:为了更具吸引力，很多大楼会在新住户入住第一年赠送1-2个月的房租免费。但续租就不再免费赠送，所以房租会比前一年有所提高。纽约这个寸土寸金的好地方，涨房租也是难免的嘛～
Q:公寓可以转租吗？
A:可以哦！
Q:转租方式有哪些？
A:1. Sublease/Sublet
租客需向大楼提交申请，大部分公寓都允许sublease，需要有landlord或者management的书面许可，大家可以查询自己入住前与公寓签订的合同，会有详细的条款说明。大楼的Management会对新入住的同学进行Background Check，确保新入住的同学符合公寓所要求的qualification requirements，这个过程产生的费用主要是申请费。新入住的同学需要向房东支付房租、押金等相关的费用。
2. 解除自己对租房合同的责任Lease Swap
许多同学转租时最关心的问题：“我到底能不能与这个租房合同彻底脱离关系？” 这种一般被成为lease swap（更换合同）
如果转租的时间比较长，可以通过更改Leaseholder的方式，解除自己与租房合同的所有责任，降低风险。但是这种方式很多大楼都不允许。新的租客除了要完成与大楼申请流程之外，添加或者去除Leaseholder一般还会产生额外费用。
3. 房东还可以将转租的房客设为合法居住人Occupant
除了以上相对复杂的流程外，大家还可以通过添加occupant（合住人）的方式转租，这样只需要让之后入住的同学提交申请为occupant，支付申请费，就可以顺利入住。一般大楼只需登记Occupant的基本信息，不涉及management approval或者background check，相对容易简单。如果租期比较短，或者朋友之间的短租，选择这个方式最容易简单。建议在转租之前，双方签订一份协议。
Q:退租毁约会怎么样？
A:签字即生效，签了租约如果不能去住，一定要告知公寓并商量解决办法。否则，公寓有权向你追缴整个租期的房租。在美国，私自单方面毁约不仅是不负责任的行为，同时，也会对你的信用记录造成巨大的影响，严重者会上housing court，也有可能被学校劝退、被法庭传唤、严重者甚至会被驱逐出境。
以上就是在纽约租房的基本问题解答啦，大家如果有任何疑问，欢迎在底下评论～我会一一回复的！
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