美国小乡村卖房记「附阅读Inspection Report小Tips」

西雅图小雨帽 2.92万浏览 2018-07-11 更新 2018-07-10 发布

积极参加君君的投稿活动，这次的主题还是生活小百科。想起我第一篇文章是买房记，还是对这个话题很有感情的。最近刚刚帮爸妈把房子卖掉，把父母接到家里来住。下面来说一说小乡村卖房需要哪些注意事项和步骤。

注意，我的标题之所以是”小乡村卖房记”是因为这边的房地产没有大城市那么火热，虽然也是卖家主宰的市场，但是不会有好几个人竞价的情况，因此可能对大城市卖房的亲们的参考度不是那么的高，缺少了如何处理竞价方面的信息。大城市的亲们可以参考一下流程和如何看讨厌的Inspection Report。

卖房流程如下：

收拾打扫要卖的房子
找房地产经纪人
根据经纪人的建议，进一步的让打扫房子
发卖房广告/ 准备合同
与买家讨论价格及达成协议
等Inspection（房屋检查）结果/如何看Inspection报告
等Appraisal（房屋估价）结果
等Closing + 签合同
等资金及一些后续处理

以上我已经列的比较详细了，可以看出看卖房比买房要容易和清闲，大部分时间都是在等买家结果。这也是我的亲身体会，在如今卖家主宰的市场，我有一种“老娘说的算”的感觉。

收拾打扫房屋以及根据经纪人的建议来整理

屋内打扫：

图片来自西雅图小雨帽

这里的收拾打扫主要是以清洁为主，要突出房屋明亮、空间大，移除不必要的杂物家具。大的家具只要不影响美观可以在稍后的买卖过程中清理，但大部分买家会要求卖家交房时清空房屋。

如果不着急卖房也可以在找到房地产经纪人之后，根据他的建议进行清理。我把我的经纪人的建议截图给大家看，仅供参考。

草坪后院：

如果有草坪，适当浇水和修剪是有必要的。经纪人建议我们把门前的树修理整齐，这个前后要花800美金，被我们拒绝了。

关于旧房子的修补：

图片来西雅图小雨帽

我爸妈的房子年龄比他们两个都大，房屋难免会有这个那个的问题，我们经纪人说如果一一修补实在是太麻烦和废财力了，所以只是建议我们找人把房屋顶上的杂草清理了一下，用水清理了一下房子外表。这些前前后后找人做大概花了500美金，也只是把房顶清理了一下然后简单的收拾了下院子，拉走不必要的东西。预算见图。因为我们是远程的卖房子，所以这些都是花钱找人做的，其实这些工作都可以自己完成的。

找房地产经纪人

这大概是我最满意的一次了，也是让整个买卖过程变得很惬意的原因。所以找对经纪人真的很重要！很重要！很重要！

寻找过程：

我是直接谷歌的我们的城镇+经纪人。我根据这三点来找经纪人：

离卖房地址的距离。因为我们真的是小乡村，大概里最近的城市要开车20分钟，考虑到这点，我的小姑建议我们找在乡村办公的，这样如果有人看房子，可以及时带着去。
有为顾客远程服务的经验。这点是需要看顾客的评价，所以我有一个一个的去看。
在Review里寻找关键词：Honest. Committed. Hard Working. Available. Caring. 这些都是我觉得很重要的，诚实排在第一是因为有的经纪人真的会为了赶快卖房子满口谎言，不建议你把价格定高、促使你花没必要的消费等等（别问我怎么知道的）。

列好了几个符合标准的，我的选择是根据以下这几点：

直觉：因为是远程操控，所以诚实能干是关键。通过电话的交流来判断这个人是否适合，还有性格上是不是很搭。这里说的直觉是喜不喜欢他的说话方式，很多时候一个人的性格可以从说话方式来体现
适当的自信：一般表现在说话方式，我会要求一个卖房方案，一般经纪人会以ppt和pdf的形式邮给你。再给你讲解的时候一直用“I hope， I think, I wish, maybe” 这些开头的尽量不要选，虽然它有可能真的只是口头蝉，但你绝对不会想跟一个不确定自己在干啥，比你都焦虑的人工作，相信我！
Flexible：一般的聘用经纪人的合同是在半年左右，小姑夫建议我之签一个月的合同来试水。有的经纪人会答应，有的不会，这主要是给自己一个退路，万一选了半天，经纪人卖不出去房子或者你跟他合作很痛苦呢。
回电速度：有可能第一个电话对方没有接，如果他超过一天没回复你，那么你可要考虑一下啦。万一到了真的合作的时候，紧急情况，一天联系不到还是很头痛的。

来说说我经纪人为我做的事情：

答应一个月的合作合同，很自信的跟我讲一个月就足够卖掉了（事实上第二周就卖掉了）
配合我的习惯方式来交流，我属于电话对我无用，只能用短信沟通的类型。急事才会想起来打电话。一般发短信他大概不一会就回了，交流沟通可以保存无间隔。
尊重我们的意见，愿意根据我们的想法尝试。期间有好几次他的建议我们不想采纳，有的他会说我们可以试试看，有的他也会诚实的讲我们这样做真的不行。不会让我觉得有操控整个买卖的倾向。
给我们一定的空间可以让我们更好的讨论。整个过程他都会说：We have time。从来不会跟我讲我现在马上需要。但是一般他会事先把自己手头上应该做的做完，然后给我们安静的等我们处理完。这也是为啥我会说整个过程很惬意的原因。
力所能及的事情，随手就做好了。卖房过程中有一个避地震的小玩意，我们没有。他就帮我们装好了，当天就去店里买的零件装好，一开始跟我们报价有些贵，我也没去计较，心想怎么也的第一个手工费吧。后来买回来的时候他说他找到了减价便宜的（比我在网上找的价格还便宜）。最后还把小票全都寄给我们了。
根据我们的预算来帮我们找专业人士修补打扫房屋。例如剪草，我们嫌他找的那家太贵，我问他可不可以帮我们找邻居小朋友减，然后他很爽快的答应了。
每周会发给我Showing Reports，里面包含了时间地点花了多久等等。

说了这么多，大家该知道我有多么喜欢这个经纪人了吧？😄

发卖房广告/ 准备合同

这里主要牵涉到的几点是：

定价格 - 其实这个我在跟经纪人签合同的时候就有商议好了，也可以作为另一个小测试看你的经纪人尊不尊重你的意见。我们是照着Zillow估价的价格来卖的。他说他自己认为有一些高，但并不是不合理，可以挂在网上一段时间卖卖看。

接受的付费方式：贷款有conventional和FHA，当然最好的是Cash。不建议接受FHA因为限制太多。我们接受的就是Cash和Conventional（平常的贷款）。当然如果有Cash的offer，你的房子瞬间就可以Close！

图片来自西雅图小雨帽

Seller disclosure statement：这是一个长达六页的问答卷，里面都是关于房屋状况的问题，若不知道就可以填不知道。问题分为：Title，Water，Sewer，Structural，System & Fixtures，Homeowner association，Environmental， Lead based paint、Manfucatured Mobile Home, 九个方面。具体问题可以看图片。

发布广告：几乎所有的经纪人是有各种各样的房屋网站的，我的经纪人有花时间录一个视频放在网站上。他说在zillow，广告里含有视频的房子永远会在搜索后的前几位出现。他还有给我发个数据，说很少有经纪人（在我们那个区域）花时间录视频。

对于大城市的小伙伴们，可能还会牵扯到如何review offer （先来先得、还是在一个固定时间review）。

收到Offer，与买家讨论价格及达成协议

收到Offer的时候，我的经纪人给我提供了以下信息：（大概其实就是稍微概括了一下合同）

这个就是讨价还价的过程了，在小乡村买房子可能还是会降价的，大城市倒是不用担心这一点。

卖家要求降价4000，然后帮助他们付2000的closing cost，所以加起来是6000。考虑到inspection之后我们还会降价（因为不想修），于是我们还价为买家降价2000和附2000的closing cost。然后就达成协议了。

要注意每个讨价还价的过程，都会在合同中附加相应的条款，然后签字，才生效。

整个过程中，卖家买家每次降价大概有一天的时间来考虑。

中间会有escow来邮件，填写一些关于房屋的信息，还有utilit的提供商，如果需要钱电传到银行，会需要银行的routing number 和 account number.

达成协议后，买家会交上Earnest Money，押金，是存在我们经纪人公司这里。

等Inspection（房屋检查）结果/如何看Inspection报告

在价格达成协议后，买家有一定的时间去找人做inspection并完成。我们合同上是10天，不知道是不是所有州都是这样子。当然大城市的同学们可能不需要Inspection，很多买家为了让自己竞争力更强一点会放弃Inspection的权利。

因为是老房子，我们收到长达32页的inspection。看的我都头昏眼花的。下面以我们的inspection report为例来讲一下如何看。

首先，其他的都是浮云，先看一下买家要求修的是哪些

图片来自西雅图小雨帽

其次，粗略的看一下Inspection Report，了解构造。我们的report是根据房间的区域的顺序写的，例如房屋外表、厨房、卫生间等。文章开始都有类似以下的summary总结。注意这里的总结有一个红色的R在前面，都是建议“Repair”的。那么买家所要求的就十有八九都在这里啦。然后后面就是按顺序更详细的讲明哪里需要修，会有照片和箭头详细的说明。

文章开端的总结部分

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附上简写的意思

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文章第二部分的图文解释

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方法1: 无脑式搜索🔍找关键字啦，你可以Ctrl+F寻找每段话的关键词。例如第一个要求是修Hallway厕所的管子。你可以Ctrl+F “Hallway”，真个文档里我就找到了两处，一处在总结里，一处在详细报告里。建议直接点击详细的报告里“看图说话”，因为很多的专业词看起来很麻烦，还是图片比较简单易懂。

寻找结果

图片来自西雅图小雨帽

方法2: 有的时候关键词，可能没办法直接筛选出我们所需要的。我们也可以按地点查找：例如第二条：repair the leak under Kitchen Sink。我们也可以去Summary Report，再Section那一栏里找到Kitchen。然后阅读一下详细情况，判断哪一页是我们需要的信息。

图片来自西雅图小雨帽

我们最后是降价500刀，然后买家同意自己修。

等Appraisal（房屋估价）结果

之后又是一阵等待，等候对方的贷款完成，然后预约房屋估价。一般来说，是不会有啥问题的。

等Closing + 签合同

最后还是一阵等待后就是签合同了。我们是远程，所以有两个选择，一个是派公证员到家里来协助签合同，还有一个就是自己打印签完之后寄回去。我们选的是后者，Escow提供了一天delivery的fedex label。但是还是劝大家不要逞强，我看了好久有一些部分并不是只是签字而已，如果能够重来，我一定选前者。

我之前对Closing有误区，Closing和签合同不一定会在同一时间发生。有可能是前一两天双方已经签完了，附上我经纪人的解释。

Also, a word on closing. "Closing" does not occur when you sign the final paperwork. Sometimes it happens the same day, sometimes the next day, it really depends on what time of day you sign. Once you sign everything, the paperwork is reviewed, all monies are dispersed (both buyer and seller) and then the paperwork is taken to the court house for "Recording". Once the paperwork is recorded then the house is "closed" and you will be sent a check.