节省地产税Property Tax 的那些事儿-Texas 德州篇

dVermouth 4.52万浏览 2019-07-10 发布

谢谢大家点开这篇文章～

写在开头：

上篇节省加州地税反响很大，希望各位加州小伙伴们都申请成功！因为有来自德州的小伙伴对他们的房产税叫苦不迭，所以我手贱查了查，才意识到原来德州地产税率那么高，秉承着好奇并且research的精神，就有了这篇文章～

谈谈德州的Property Tax（地产税）：

我个人发现德州的税很有意思：

第一，德州居民不征收个人所得税（加州年收入$53,980 的居民，税率为9.3%）

第二，德州没有State Property Tax税，完全取决于当地的征税单位，也就意味着County， City 可以自己决定税率来征收房产税。

第三，地产税为地方政府提供了最多的税款！因为没有州税，德州严重依赖销售税和房产税的收入来为政府提供资金，主要被地方政府用于支付学校，道路等公共设施，警察消防管理，应急措施，图书馆，公园等当地政府的服务，似乎也就意味着，羊毛出在羊身上。

第四，德州有个学区税（ School Taxes ), 这个我在加州没有看到过。并且医院，社区学院似乎都有权利单独设定税率， Property Tax process可以了解到这些单位的作用。

第四，相比于加州需要公布房产市场成交价，德州无需公布成交价，德州按照当地政府估价来决定计税基数。这个在我看来是个很骚的操作，意味着市场是不自由的，政府可以狮子大开口给房子虚高的估价来争取更多的房产税。

就小伙伴@你说你损不损留言获悉，他多次申请政府重新评估，也请了第三方实地评估，就是不降低。感觉德州地方政府很欺负人，感觉德州法治没有加州完善，但是既然是人可控的话，那么就意味着可以研究下人性啦～～

接下来，我们再来研究下地产税的评估以及征收时间表

***** 德州申请豁免的Due Day 是每年的5月1号*****

每年的1月1日-4月30日，各地评估部门将完成评评估。

4月到5月期间，各地评估部门向业主，以及评审委员会（ARB）发出估价通知书（notices of appraised value ) ，与此同时评审委员会(ARB) 开始听取并受理业主对估价的抗议，以及对税务单位的质疑，并作出评估减税申请的批准。

5月15日-7月15日，评审委员会(ARB) 给征税单位一个可征税的财产的清单。这里的征税单位，以达拉斯位列，每个税收实体的管理机构（市议会，学校董事会，县委员会）设定其管辖权的税率。这些征税单位决定他们将在未来一年提供哪些服务，以及他们提供这些服务需要多少资金。每个征税单位都采用可产生所需税款的税率。

10月1号后，税单将陆续寄送给业主们。

那么我们来研究下什么条件下可以享受税收优惠，或者免税豁免，如何提交申请减免豁免表呢？

政府有指明所有住宅拥有者可以获得$25,000的宅基地豁免额用于计算他们的School Taxes，注，必须是唯一住宅，并且以当地学区为主。

如果家里有老人并且是Home owner：根据德州税法，年满65岁以上老人以及残疾人可以获得$10,000减免税优惠。

由于德州个地方税法太过于复杂，楼主属于编外人士，目前来看，在德州申请免税豁免，降低税，时间精力成本过高，回报率不够。

具体请 Google,

Property Tax Basics Texas Property Tax by Glenn Hegar Texas Comptroller of Public Accounts

根据政府网站： “ 德克萨斯州的所有学区都可以从房屋估值中减少15,000美元，用于免除一般住宅宅基地。一些征税单位还为宅基地豁免提供额外的可选减税。此外，每个学区将从65或更早的豁免的市场价值中至少减少10,000美元。对于可选豁免，每个征税单位的管理机构决定是否提供豁免，以及提供的豁免金额和金额。”

以3%的房产税来计算，那么减少$15,000的基数，就是可以节省$450。所以，如果以长期自住房，在德州定居，不考虑出售，建议在Google 当地评估员的联系方式，常拜访，常走动，在收到 notices of appraised value 的时候，考虑要不要protest，在地方政府设立法案立法时候，发出自己的声音，做一个有社会责任感的好居民！

对于想要搬去德州的小伙伴们，在大环境改变不了的情况下，该如何省钱呢？

人的本性都是一样的，都以追求个人利益最大化为最基本的动机。很显然在人类自私的原始动机下，政府就需要通过某种“利他”（税赋）机制来削弱基于自私动机下人类从事社会活动给社会总收益造成的减损。

因此，德州低房价，高房产税，也确实切合目前德州的发展，就现在来看，德州的法律机制还有很长一段路要走，若不是牵扯到个人家庭未来发展计划，或者家中真的矿产无数无数撒钱，投资者请对中介的广告谨慎谨慎再谨慎，而德州无个人所得税这一法确实适合高薪人员在年轻的时候好好攒一波钱～

由于德州的市场成交价是可以不公开的，也就无法知道市场出售历史，既然政府估价就决定了房产税的基数，那么购房者在购房的时候，可以竭尽所能，杀价杀价，减下房产税的价格，建议参考政府估价，结合市场价值（挂牌价）并实地考察来决定是否要购买。

Google -appraisal district Texas ( https://comptroller.texas.gov/taxes/property-tax/county-directory/)
页面下方，选择你所在的城市city /county
以达拉斯位列，页面左列有“Search Appraisals “ , 然后输入地址，看看政府估价是多少。

Screen Shot 2019-07-10 at 11.32.05 AM.png

因为本人木有在德州生活过，并且也对税务不太懂，所以经验观点都谈不上专业，一些资料来源于： Property Tax Basics Texas Property Tax by Glenn Hegar Texas Comptroller of Public Accounts （ PDF）我觉得还是很详细的，大家可以Google 下，获取更多信息。

以下是我个人感想：

在找寻资料的时候，不得不承受，德州的税法， property tax system真的很糟心……整个系统，从评估到税率设定，都是故意混淆的，有点中国政府的影子。

德州无个人所得税这一税法确实适合高薪人员在年轻的时候好好攒一波钱～

若非自住房，或者熟悉的区域，如果不是同自己的人生规划结合起来，不要瞎投资地产（土豪走开），房屋地税、物业费、以及保险、租赁管理费、物业费各种维护费用挺高，回报率或许没有其他多，所以还是下手前多考察，并且购房过程中不要着重于房产本身，要结合购房地区法律与信贷政策的变化。

接上篇文章：房价下跌？但地税还在涨！教你30分钟写一封申请，就可以省下几千刀的地税！
加州申请decline in value 会不会影响二次销售？
我个人觉得不会，在加州，房产税是按照实际成交价来计算的，买家可得到的信息只有你上次购买这房子的价格，以及周边房价，并且，一旦房屋售出，税率就会按照新的成交价来计算，买家不会得知也无法得知你所交的房产税，总而言之，市场不好的情况下，房产二次销售无论如何都是会受影响的，目前2019年，税率增高，房价下假，应该属于买方市场。