因为工作的原因，我们一家需要搬到麻州。搬家前四个月，也就是2021年4月，我开始在网上查找租房信息。首先就被映入眼帘的租金给震撼到了。以麻州剑桥市(Cambridge, MA)为例，一卧一卫的租金当时要$2200+，我们一家如果租一个两卧一卫的公寓，至少也要$3200+。（写这篇文章的当天，我又重新查了一下租金。短短一年时间，也就是在2022年5月，房屋租金已经平均上涨了15% 左右，有些地方甚至上涨了一倍。）相比于我们以前在一个小城市居住的三卧1.5卫的独栋而言，这个价格足足高出了有3倍之多。在感叹大城市租金之高的同时，也在认真思考到底是租房还是买房。
当时我的做法就是把买房的利弊清晰地列在一张纸上，然后依次进行对比权衡。如下表：
几经权衡之下，我们终于下定了买房的决心。于是开始联系贷款经纪，确定可以贷到的额度。我最开始联系了波士顿当地的一个贷款经纪。我首先问的就是，他们是否给J1提供贷款。但是贷款经纪似乎并没有把这件事放在心上，也没有正面回答，而是要我上传出具贷款预批信所需的文件。等所有文件都提交完了，在准备审核之前，我又说明了我们是J1签证持有者，问他是否确定会给J1提供贷款。第二天得到的回复就是他们无法给J1贷款，问我们可不可以拿到别的签证。
我们没有办法，只能再找其他的贷款经纪。后来经我们的经纪人介绍，联系到一家可以提供J1贷款的贷款经纪。对方很有经验，听了我们的介绍，很快就表示只要其他条件满足，他们会给J1提供贷款。提交了所有文件之后，很快就拿到了预批信。这下我们终于安下心来，可以开始看房了。
看房的过程就不赘述了，有很多渠道可以看到：开放日(open house)、经纪人推荐、或者自己在网上找资源等。看中合适的房子之后，就可以请买方经纪人帮助下offer了，这个过程其实很有趣。
总的来说，如果offer被顺利接受，就可以进入正式交易阶段了。如果offer上的全部条款没有被接受，那么卖方会给一个counter-offer，买方可以选择接受或者重新下一个counter-offer，直到双方都接受合同上的全部条款。后续主要就是根据offer设定的保护性条款(contingency)，在规定的时间完成每一项工作。
我们当时保留了房检（Inspection）、房屋估价(Appraisal)和贷款(Mortgage)这三项保护性条款。如果在规定的时间内，这三项保护性条款中有任何一项没法满足，作为买家，我们都可以完全合法地拿回预先交付的诚意金和押金。
对于我们来说，这三项都没有什么太大的问题。之后就在买方经纪的帮助下签了房屋购买合同 (Purchase & Sale Agreement/P&S)。后续的过程主要就是跟贷款经纪联系，确定贷款额度和贷款利率。我们当时的首付比例是20%，根据当时的信用记录，拿到了2.99%的30年固定贷款利率。虽然比过户日之前几个月高了一点，但已经算是历史很低的水平了，我们还是很开心的。
拿到这个贷款利率很大程度上要归功于我们的贷款经纪人从一开始就给我们提供一些有利于顺利拿到贷款的建议，包括提高信用分，较少债务，不要新开信用卡等。对于J1来说，如果有至少两年的报税记录，合法的收入证明，以及良好的信用记录，那么成功拿到贷款的可能性是很大的。而且贷款利率不会也因为你是J1身份就会特别高。首付比例也不会一定要求特别高，只不过如果首付比例低于20%，贷款公司会要求额外购买私人抵押贷款保险(PMI)。在过户日(closing date)之前，律师会完成产权检查，如果没有发现大的问题，就可以交纳剩余费用正式过户了。
分享这篇文章的主要目的是给那些持J签证的朋友一个参考。我们在决定买房之前，包括我身边很多持J签证的朋友，他们也都担心如果买房会拿不到贷款。我们的经验告诉大家，J签证也是可以拿到贷款的，同等条件下，首付比例和贷款利率都不会比美国公民、绿卡持有者或者其他签证类型的人高，但前提是要找对合适的贷款经纪。
我本人现在也是麻州的地产经纪，如果您或者您身边的朋友有关于在美国买房、卖房或者寻求贷款的需求，欢迎留言或直接与我联系。我的微信号：WendyMengyi
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